Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком

Содержание

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Договор 214 ФЗ

Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком

Что говорит 214-ФЗ о расторжении ДДУ? Кто и на каких основаниях может заявить о разрыве договора? Может ли это сделать застройщик? Рассмотрим эти и другие вопросы более подробно.

Добросовестный дольщик вносит оплату по договору и надеется, что в оговоренные изначально сроки он получит ключи от квартиры. На практике ждать сдачи дома в эксплуатацию приходится годами. Если же договорные сроки и соблюдаются, то качество готового объекта часто оставляет желать лучшего.

Если дольщик полагает, что его права нарушены, он имеет право заявить о расторжении ДДУ и потребовать возврата всех внесенных сумм, компенсации морального вреда. Дополнительно застройщик должен выплатить ему проценты за пользование деньгами за весь период, когда средства находились в его распоряжении.

По 214-ФЗ отказ от договора предполагает наличие хотя бы одного из указанных ниже обстоятельств. Право заявить о расторжении имеет как участник, так и застройщик.

Законодательно предусмотрены два способа расторжения ДДУ по инициативе участника долевого строительства. Первый – расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком.

Для этого достаточно грамотно составить уведомление и передать его застройщику. Второй – расторжение договора в судебном порядке. Соответственно, придется общаться с представителями девелопера в суде.

Выбор способа зависит от исходных обстоятельств.

Расторгнуть договор без обращения в суд можно, если:

  1. Застройщик на два и более месяца задерживает передачу жилья покупателю. Договорные сроки не соблюдены.
  2. При передаче квартиры или иной недвижимости выявлены недочеты, требующие устранения. Решить проблему можно одним из следующих способов. Дольщик устанавливает разумные сроки на их устранение или самостоятельно проводит ремонт и требует возмещения понесенных затрат. Решением проблемы может стать и снижение цены договора. Если застройщик не соглашается ни на один из предложенных вариантов, покупатель может заявлять о расторжении ДДУ.
  3. Недочеты, выявленные в процессе передачи жилья участнику, относятся к серьезным. Полноценное проживание в данной квартире невозможно.
  4. Установлены иные основания, предусмотренные законодательством или непосредственно ДДУ.

Важно! Только наличие одного или нескольких обстоятельств, перечисленных выше, не позволяет считать, что ДДУ больше не действует. Расторжение договора с застройщиком по 214 ФЗ и возврат денег предполагает соблюдение некоторой процедуры.

Покупатель обязан:

  1. Направить в адрес застройщика письмо. В нем он сообщает о своем намерении разорвать соглашение.
  2. Перечислить в уведомлении пункты договора, нарушенные девелопером, и статьи закона, позволяющие расторгнуть ДДУ в данном конкретном случае.
  3. Рассчитать сумму неустойки, подлежащую взысканию в застройщика. Ее также указывают в претензии. Еще один пункт документа — банковские реквизиты для зачисления денег.
  4. Уведомление направить на юридический адрес застройщика. Почтовое отправление должно быть заказным, с описью вложения.

День отправки письма считается датой расторжения договора. Когда застройщик получит письмо, значения не имеет. Ориентироваться следует на дату на описи.

Если девелопер не отреагирует на полученную претензию, покупателю придется обращаться в суд и доказывать факт отправки уведомления. В соответствии с законом на возврат всей суммы денег застройщику дается 20 рабочих дней.

Это относится не только к основной сумме по договору, но и к неустойке.

Важно не забывать, что для расчета неустойки следует учитывать все дни, когда деньги дольщика находились в распоряжении застройщика.

За каждый день участник может рассчитывать на получение 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от всей уплаченной суммы. Если покупатель — физическое лицо, расчет ведется исходя из 1/150 ставки рефинансирования.

Если в течение 20 рабочих дней девелопер не возвращает деньги, покупатель имеет право на дополнительную компенсацию.

Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком».

Российские законы практически непрерывно корректируются. Не является исключением и ФЗ, регламентирующий заключение ДДУ. В 2017 году изменения затронули ст. 9 данного нормативного акта.

С этого момента покупатель не может в одностороннем порядке заявлять о прекращении действия договора, если застройщик не нарушает законы, исполняет договорные обязательства в полном объеме.

В подобной ситуации дольщику придется обращаться в суд.

Покупатель в определенный момент времени может понять, что купленная квартира не устраивает его по площади, расположению и т. д. Могут появиться и иные обстоятельства, например, переезд в другой город или страну.

Если застройщик не хочет расторгать договор, сделать это можно только через суд. И нет гарантий, что судья примет решение с учетом доводов участника.

Разумный выход из такой ситуации — переуступка прав по ДДУ иному физическому или юридическому лицу.

Дольщик имеет право расторгнуть ДДУ путем обращения в суд при наличии, как минимум, одного из следующих обстоятельств:

  1. Возведение дома приостановлено. На стройплощадке нет рабочих, не работают краны. Должны быть основания предполагать, что в договорные сроки дом не будет сдан в эксплуатацию.
  2. В проектную документацию внесены значительные коррективы.
  3. Площадь квартиры, передаваемой дольщику, не соответствует той, что указана в договоре. Отклонение должно превышать 5% как в меньшую, так и в большую сторону.
  4. Застройщик изменил назначение нежилых помещений или общего имущества, входящих в состав жилого комплекса.

При наличии хотя бы одного из перечисленных пунктов расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком по 214 ФЗ невозможно. Требуется обращение в суд. В исковом заявлении необходимо обозначить требования:

  • о возврате денег, перечисленных застройщику в счет ДДУ;
  • о выплате неустойки. Юридические лица могут рассчитывать на получение 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от всей суммы за каждый день с момента перечисления денег застройщику. Для физических лиц сумма неустойки увеличивается вдвое;
  • о компенсации понесенных затрат. Это могут быть проценты по ипотечному кредиту, арендная плата за квартиру и т. д.;
  • о компенсации морального вреда. Анализ сложившейся судебной практики показывает, что покупатель может рассчитывать на выплаты в пределах 5-20 тыс. рублей;
  • о выплате штрафа в размере 50% от суммы исковых требований.

Дополнительно дольщик имеет право взыскать с застройщика расходы, связанные с подачей иска, оплатой услуг юриста.

Если суд признает доводы дольщика заслуживающими внимания и принимает его сторону, застройщику дается 10 рабочих дней на возврат всей суммы денег. Отсчет срока ведется с момента, когда судебное решение вступит в законную силу.

Если за это время средства не будут перечислены на счет покупателя, на цену ДДУ и проценты по ч. 2 ст. 9 214-ФЗ будет начислена дополнительная неустойка.

Подробнее о том, как прекратить договор при ипотеке, описано в статье «Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ».

Федеральное законодательство защищает права всех сторон по договору. В соответствии с 214 ФЗ расторжение договора в одностороннем порядке может происходить по инициативе не только дольщика, но и застройщика. Для последнего перечень причин ограничивается одним пунктом: дольщик своевременно не вносит платежи.

Застройщик имеет право направить покупателю уведомление о расторжении договора, если:

  • деньги не поступают на счет девелопера более двух месяцев, если запланировано единовременное внесение всей суммы;
  • при наличии графика платежей дольщик допускает просрочку длительностью свыше двух месяцев или в течение одного года три раза нарушил график.

Между направлением требования и реальным расторжением договора должно пройти не менее 30 календарных дней. Если за это время дольщик не исполняет взятые на себя обязательства в части оплаты, девелопер составляет уведомление о расторжении ДДУ и отправляет его участнику.

Теперь уже он может требовать с покупателя неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. После расторжения ДДУ в одностороннем порядке застройщиком по 214 ФЗ ему дается 10 рабочих дней на возврат всех поступивших от покупателя платежей.

Вычесть из них сумму неустойки нельзя.

Важно! В соответствии с законом 214-ФЗ односторонний отказ со стороны застройщика предполагает отправку покупателю требования внести необходимую сумму. В этом же документе застройщик уведомляет дольщика о намерении расторгнуть договор, если последний не выполнит предъявленные требования.

В соответствии с законом все заключенные ДДУ подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Это же правило распространяется и на случаи по расторжению. Сторона, инициирующая процесс, обязана передать в Росреестр:

  • заявление об исключении сведений о договоре из ЕГРН;
  • копию уведомления о расторжении, направленного другой стороне по договору. Если отказ был односторонним, необходимо приложить копию почтовой квитанции и описи;
  • копию судебного решения о расторжении ДДУ при его наличии;
  • квитанцию об уплате госпошлины в размере 350 рублей.

В России ежемесячно в арбитражные суды поступают иски о признании застройщиков банкротами. Соответственно, для покупателя главный риск — вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков.

Пока он дождется решения суда, получит исполнительный лист, в отношении застройщика может быть введено внешнее управление и инициирована процедура банкротства. Дольщику придется ждать формирования конкурсной массы, реализации имущества должника через торги и возврата денег.

 Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».

Стандартно арбитражные дела о банкротстве рассматриваются годами. Судья назначает арбитражного управляющего. Он должен выявить активы застройщика, направить их на реализацию через торги.

Бывших дольщиков относят только к третьей очереди кредиторов на возврат средств. Велика вероятность вообще не увидеть денег.

Так как у участника на руках уже есть решение о расторжении договора, он не может потребовать, чтобы ему передали квартиру.

Перечисленным проблемы, связанные с расторжением договора ДДУ в одностороннем порядке или через суд, не ограничиваются.

Чтобы избежать ошибок и вернуть свои средства или получить жилье, необходимо предварительно оценить все последствия того или иного решения.

Желательно получить подробную информацию о финансовом положении застройщика, проверить, сколько объектов сдано ранее, соблюдались ли в этих случаях договорные сроки. Есть опасения, что сроки сдачи дома будут сорваны? Не забывайте про страхование ДДУ.

Без надлежащего опыта и знаний сделать это будет непросто, но вам готовы помочь юристы ЮК «Хелп Консалтинг». Они готовы изучить все аспекты проблемы, подобрать оптимальное решение. Предоставляются бесплатная юридическая консультация.

Есть вопросы? Свяжитесь с нами наиболее удобным для вас способом. Получить быстрый ответ можно, отправив сообщение через форму обратной связи на сайте.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/214-fz-rastorzhenie-dogovora-v-odnostoronnem-poryadke

Расторжение договора ДДУ

Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком

Полезная информация » Расторжение договора ДДУ

Наша команда

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет

Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства. Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.

Основания для расторжения ДДУ

Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.

Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.

Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.

Причины различны:

  • в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
  • строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
  • нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
  • поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
  • приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
  • существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
  • у общего имущества в доме поменялось назначение.

Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.

Прекращение ДДУ дольщиком

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика через суд предполагает не только абсолютный возврат вложенных денег, но и обязательное получение компенсации за обращение финансов дольщика. Помимо прочего, полагается компенсация за понесенные расходы и половина наложенного судом штрафа. Все выплаты застройщику придется произвести в течение 10 дней со дня вынесения решения.

Обратите внимание! Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, а также штраф.

Одностороннее расторжение договора долевого участиядольщикомвероятнодо момента подписания Акта приема-передачи квартиры. Изменением своего мнения могут служить отступления исполнителем от договоренностей, в таком случае возврат денег и отказ оформляются без чьего-либо согласия.

Помните! Разорвать договор в одностороннем порядке дольщик не вправе, если застройщик исполняет все свои договорные обязательства, определенные Законом № 214-ФЗ.

Для расторжения ДДУ в одностороннем порядкедольщикомдругой стороне отправляется уведомление об отказе от своих обязательств.

В случае, если дольщик потерял интерес к долевому участию, у него есть возможность переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

Расторжение по обоюдному согласию

Самый простой способ прекращения договорных отношений – по соглашению сторон, если между участниками нет никаких разногласий и диссонансов.

Обратите внимание! Подписывая соглашение о расторжении ДДУ, в обязательном порядке оговорите с застройщиком условия возврата денег, прописав в соглашении обязательства в соглашении обязательства застройщика вернуть внесенные дольщиком финансовые вложения и период их возврата.

Не является исключением при расторжении ДДУ дольщикомполучение компенсации за пользование его финансовыми средствами в процентном размере 1/300 от ключевой ставки. Ее исчисление можно начинать с первого внесения долевого взноса.

Свое право на расторжение договора долевого строительства дольщикможет использовать в случае окончания у застройщика банковского поручительства на возведение строения – гарантии выполнения им своих обязательств. Кампания обязана предупредить дольщиков не позднее месяца до окончания срока ее действия и заключить новое соглашение в 15 дней.

Недобросовестное отношение застройщика

Дольщик вправе инициировать расторжение договора, если недобросовестный застройщик отказывается:

  • безвозмездно и в разумные сроки устранить обнаруженные недоработки;
  • уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным дефектам;
  • возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

Важно! Положения закона не предполагают штрафных санкций по отношению к дольщику за расторжение договора.

Если застройщик все же угрожает удержанием какой-то части денег, указывайте на защищающий права потребителей закон, положения которого определяют, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с и сполнением обязательств по данному договору.

Исходя из этого, строитель должен доказать, что удержанная сумма – плата за понесенные расходы. В противном случае, штраф оплачивает компания.

Из возврата денег, внесенных дольщиком, процентов за их пользование и компенсации морального вреда образовывается внушительная сумма.

Вследствие чего, застройщик не будет связываться с этим, особенно если дольщик продемонстрирует при этом хотя бы минимальное знание собственных прав.

Учтите!Расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке и в суде разнятся по основаниям и срокам аннулирования.

В четко оговоренных законом, бесспорных ситуациях дольщик вправе направить застройщику соответствующее уведомление и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты отправки.

В судебном же порядке необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств и до вынесения судом решения договор будет действовать.

Риски расторжения

Договор долевогостроительства действителен только после регистрации в едином реестре. Такое юридическое действие выступает залогом безопасности.

Внимание! Все сделки, касающиеся долевого строительства, проходят через единый реестр. Нельзя выплачивать указанную сумму в договоре без регистрации. Такая неосмотрительность приведет к тому, что участник потеряет деньги при расторжении ДДУ.

Сделка о прекращении договора долевого строительства также в обязательном порядке гасится в Росреестре. Дольщик может сделать это самостоятельно, подав соответствующие заявление, копию уведомления и копию квитанции на оплату госпошлины в размере 350 рублей.

Процедурааннулированиясделкиимеетсвои риски:

  • покупательможетпотерятьижильё,исредства, еслистроительнаякомпанияобанкротилась;
  • участникстроительстватеряетзалоговуюсумму, чтобылавнесеназадом;
  • судом возможноуменьшениепроцентнойставки, в случае подачи застройщикомвстречногозаявления.

Во избежание попадания подопределенные риски и мошенническиесхемы,желаниеаннулироватьдоговордолжноиметьюридическоеподспорье. Чтобынепотерятьсвоиденьги,добитьсякорректногоразрешениявозникающих разногласий и насколько возможно быстрей получить причитающиеся средства, рекомендуетсяконсультироватьсяуквалифицированного юриста, которыйсоставит документы на выгодных для дольщика условиях.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-stroitelstva-po-iniciative-dolshhika.html

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика 214 фз

Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком

Согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ существуют 4 варианта расторжения ДДУ:

  • по инициативе застройщика — в одностороннем порядке;
  • по инициативе дольщика — в одностороннем порядке;
  • по соглашению сторон;
  • через суд.

В любом из перечисленных выше случаев деньги должны быть возвращены дольщику. Выплата процентов за пользование чужими средствами либо уплата неустойки застройщиком осуществляется не всегда, а только в ситуации, когда ДДУ аннулируется из-за того, что он не исполняет взятые на себя обязательства.

Обратите внимание! При оформлении и расторжении ДДУ все изменения регистрируются в органах Росреестра — таким образом государство борется с проблемой двойной продажи одной и той же квартиры.

С чего начать расторжение договора дду

Для начала нужно подать в компанию-девелопер заявление с требованием расторгнуть ДДУ. Аргументируйте свои требования расторгнуть договор и вернуть средства описанными выше законодательными нормами.

В нем обязательно укажите полные реквизиты банковского счета для возврата денег и причину расторжения.

В приемной получите копию заявления с отметкой о принятии, или направьте требование заказным письмом с уведомлением и описью вложения, воспользовавшись услугами почты России.

Можно ли вернуть деньги без суда

Если вы в своих требованиях не указываете проценты за пользование средствами и прочие дополнительные компенсации (или компании просто выгодно вернуть вашу квартиру в продажу), в течение 1-3 недель от застройщика поступает сообщение с предложением подписать соглашение о расторжении ДДУ. Указанный в нем срок возврата денег должен быть не больше десяти календарных дней с даты государственной регистрации.

Как вы знаете, все сделки с недвижимостью и правами на нее проходят регистрацию в Росреестре. Так в реестр прав вносится запись о том, что вы больше не являетесь владельцем квартиры.

Обычно именно после этого шага застройщики возвращают свои оплаченные за квартиру средства. Однако в нашей практике есть ряд случаев, когда даже на этом этапе застройщики продолжают удерживать деньги.

Тогда приходится обращаться в суд, чтобы получить свои деньги и проценты на них.

Срок возврата денег по ДДУ в ответ на досудебную претензию составляет не больше 20 рабочих дней с момента ее отправки застройщику (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Если в течение этого срока реакции от компании не последовало, денег на указанный вами счет не поступило или ответ девелопера вас не устраивает, необходимо обращаться с иском в суд.

Наша компания берется за дела о расторжении ДДУ на любом этапе. Если Вы уже начали претензионную переписку с застройщиком, мы сможем помочь завершить процесс с максимальной выгодой для вас. Хотя проще обратиться к нам в самом начале — тогда от вашего имени на всех этапах будут действовать наши юристы.

По соглашению сторон

В случае решения вопроса по обоюдному согласию застройщика и дольщика основание для прекращения правоотношений значения не имеет. Алгоритм действий здесь будет следующий:

  1. направление письменного уведомления о расторжении ДДУ с указанием причин такого решения;
  2. в случае положительного ответа второй стороны — определение места и даты составления дополнительного соглашения;
  3. оформление соглашения о расторжении договорных отношений;
  4. определение порядка и сроков возврата денег дольщику;
  5. регистрация подписанного документа в органах Росреестра.

Обычно регистрацией соглашения о расторжении ДДУ занимается дольщик. Для этого необходимо обратиться либо непосредственно в подразделение Росреестра, либо в МФЦ.

В одностороннем порядке

Если дольщик хочет аннулировать ДДУ во внесудебном порядке, ему необходимо действовать следующим образом:

  1. предложить застройщику расторжение договора по обоюдному согласию. Строительная компания должна будет вернуть дольщику уплаченную им ранее сумму, а также дополнительно выплатить 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования денежными средствами;
  2. если компания соглашается на такие условия, все дальнейшие действия осуществляются согласно приведенному выше алгоритму;
  3. если компания отказывается, участник долевого строительства подает исковое заявление и решает вопрос через суд.

Способы расторжения договора

Расторгнуть соглашение долевого строительства можно одним из следующих способов:

  • по желанию одного из участников;
  • по обоюдному согласию сторон сделки с заключением письменного соглашения;
  • по решению суда.

По какому бы основанию не произошла отмена сделки, денежная сумма, внесенная дольщиком, в обязательном порядке возвращается ему. За это полностью отвечает строительная фирма.

Одностороннее расторжение соглашения требует предварительного уведомления второй стороны об отказе от выполнения условий сделки.

Отмена договора обязательно регистрируется в Росреестре, о чем сведения вносятся в реестр недвижимости.

Какие есть риски?

Расторжение соглашения имеет некоторые риски. К примеру, когда дольщик по своей инициативе отменяет сделку, он может так и не дождаться возвращения внесенной суммы денег вместе с положенными процентами. Всегда есть вероятность, что придется потратить время и силы на судебные разбирательства.

Если суд встанет на сторону дольщика, застройщик должен будет вернуть средства после вступления судебного решения в юридическую силу. Но на это требуется время, за которое строительная компания может вывести активы, что усложнит взыскание необходимой суммы. Таким образом, есть риск потерять и недвижимость, и средства.

Второй риск – получение обратно суммы, которая намного меньше, чем была внесена дольщиком. Дело в том, что в начале возведения здания его стоимость выше, чем при завершении строительства. Есть вероятность, что проценты покроют разницу, но это не факт.

Образец договора долевого участия:

Документы для скачивания (бесплатно)

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/214-fz-rastorzhenie-dogovora-2.html

Как правильно расторгнуть ДДУ

Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком

Юристы Центра правовой помощи при Владимирском городском ипотечном фонде продолжают рассказывать о тонкостях совершения сделок в сфере купли-продажи недвижимости. В прошлом материале мы рассказали, как заключить договор долевого участия (ДДУ), а сейчас давайте узнаем, как его грамотно расторгнуть.

Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно в определенных случаях при одностороннем отказе одной стороны (участника долевого строительства или застройщика) от исполнения договора или по требованию участника долевого строительства в судебном порядке.

При одностороннем отказе от исполнения договора или расторжении его судом застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства полученные денежные средства.

Важным условием для расторжения договора во внесудебном порядке является предварительное уведомление стороны о возникшей претензии, которую можно устранить в соответствующий срок, с предупреждением о принятом решении. Если вторая сторона проигнорировала предложение о расторжении на основе соглашения, можно проявить одностороннюю инициативу расторжения. Здесь должны быть соблюдены все условия, о которых речь пойдёт далее.

Алгоритм действий при расторжении договора долевого участия по взаимному согласию сторон, очень прост. Для его реализации необходимо:

1. Письменно уведомить другую сторону о причине, по которой дальнейшее взаимодействие становится невозможным или нецелесообразным.

2. Договориться о месте и времени для составления соглашения о расторжении.

3. Встретиться сторонам и составить соглашение о взаимном расторжении договора.

4. Провести взаиморасчёты.

Этот вариант самый оптимальный. Грамотный в юридическом отношении застройщик должен понимать, что насильно участника долевого строительства удержать невозможно и значительно полезнее будет направить свой потенциал на привлечение новых участников и развитие дела, нежели на бесполезные споры с уходящим от него дольщиком.

Соглашение в таком случае составляется на основании тех пунктов договора, которые были предусмотрены стороной, но не были выполнены. Также опорой составления соглашения должна стать та часть договора, где при его составлении предусматривались возможности его составления.

Порядок расторжения договора и возврата денег в случае отказа стороны от исполнения договора в одностороннем порядке:

1. Уточните, имеются ли основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке.

Участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке:

– если застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев по окончании срока, установленного договором;

– застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае наличия отступлений от договора долевого участия либо обязательных технических или градостроительных требований;

– имеются существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

– застройщик не уведомил участника долевого строительства о прекращении поручительства не позднее чем за месяц до даты прекращения поручительства и о заключении другого договора поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства;

– в иных случаях, установленных законом или договором.

Застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке:

– если участник долевого строительства просрочил внесение платежа более чем на два месяца в случае уплаты цены договора путем единовременного внесения платежа;

– участник долевого строительства систематически нарушает срок внесения платежей в случае уплаты цены договора путем внесения платежей в течение определенного периода времени.

2. Отправьте застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с требованием о возврате денежных средств.

Уведомление должно быть отправлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В свою очередь застройщик перед отправлением вам уведомления об отказе от исполнения договора должен предварительно направить предупреждение о необходимости погашения задолженности и возможных последствиях.

Если участник строительства не исполнил требование об оплате, отказался от получения предупреждения либо отсутствует по адресу, застройщик вправе расторгнуть договор, но не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения.

Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

3. Дождитесь возврата денежных средств.

Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства, то в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения застройщик обязан вернуть участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму исходя из 1/150 ставки рефинансирования Банка России.

Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе застройщика, то он обязан вернуть участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения.

За нарушение указанных сроков участнику долевого строительства полагаются проценты исходя из 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата денежных средств, до дня их возврата участнику долевого строительства.

4. В случае бездействия застройщика обратитесь в суд.

Если при одностороннем отказе застройщик не возвращает деньги, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, процентов за пользование указанными денежными средствами и компенсации убытков.

К исковому заявлению следует приложить:

– копию договора участия в долевом строительстве;

– документы, подтверждающие исковые требования (например, подтверждающие нарушение требований к качеству объекта долевого строительства, не устранение ответчиком выявленных недостатков, копию ранее направлявшегося вами требования (претензии) в случае его направления и др.);

– копию уведомления об отказе от исполнения договора;

– расчет суммы исковых требований;

– копии искового заявления и приложенных к нему документов для ответчика;

– документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

– нотариально заверенную доверенность представителя (если исковое заявление подписывается представителем истца);

– иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны исковые требования.

Исковое заявление и комплект документов подаются в суд по месту нахождения застройщика.

Порядок расторжения договора через суд

1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора в судебном порядке.

Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке:

– в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок данный объект не будет передан участнику долевого строительства;

– существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

– изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

– в иных случаях, установленных законом или договором.

2. Обратитесь в суд с иском о расторжении договора, возврате денежных средств, процентов за пользование указанными денежными средствами и компенсации убытков.

К исковому заявлению следует приложить:

– копию договора участия в долевом строительстве;

– документы, подтверждающие исковые требования (например, подтверждающие прекращение (приостановление) строительства (создания) многоквартирного дома, существенные изменения проектной документации или изменение назначения общего имущества (и/или нежилых помещений), входящего в состав многоквартирного дома, и др.);

– расчет суммы исковых требований;

– копии искового заявления и приложенных к нему документов для ответчика;

– документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, размер которой исчисляется в вышеприведенном порядке исходя из цены иска;

– нотариально заверенную доверенность представителя (если исковое заявление подписывается представителем истца);

– иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны исковые требования.

Исковое заявление и комплект документов также подаются в суд по месту нахождения застройщика.

3. Дождитесь возврата денег.

Застройщик должен вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда.

4. В случае бездействия застройщика обратитесь в службу судебных приставов.

Если застройщик не возвращает деньги после вступления в законную силу решения суда, получите в суде исполнительный лист и подайте его в службу судебных приставов по юридическому адресу застройщика, местонахождению имущества застройщика или по юридическому адресу его представительства или филиала. Вы можете предъявить исполнительный лист к исполнению в течение трех лет.

Середин Сергей Олегович, начальник юридического отдела ВГИФ

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, которую мы – Центр юридической помощи по недвижимости при «Владимирском городском ипотечном фонде» – можем оказать. Также, в случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя. Расходы на оплату услуг представителя могут быть полностью взысканы с ответчика в вашу пользу.

Звоните нам по телефону: 8 (4922) 377-085 и мы поможем вам в решении любых вопросов, связанных с недвижимостью.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a60b6d84bf161d86262078f/kak-pravilno-rastorgnut-ddu-5b83e5171599c700aa964800

Расторжение ДДУ в 2020 г. – подробное описание судебного процесса

Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

  1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
  2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
  3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ: Почему выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика ?

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 16 декабря 2019 г. равна 6,25.

Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 15.2 % в год или 0,0417 % в день.

Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст.

9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Примеры отчетов здесь.

Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по  соглашению сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ. 

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Как правильно провести расторжение ДДУ дольщиком ?

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора.

При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами.

Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

 2) взыскании суммы договора,

 3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.

2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст.

9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

Узнайте, на сколько выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика в одностороннем порядке, оставьте заявку бесплатную консультацию!

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Источник: https://www.s-u-d.ru/2184-2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.