Опасность покупки квартиры по наследству

Содержание

Покупка «свежего» наследства – нюансы и риски

Опасность покупки квартиры по наследству

Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 24.03.2017 Версия для печати

Распространено мнение, что покупка «свежего» наследства – один из самых худших с точки зрения юридической чистоты вариантов на рынке.

Риэлторы стараются обходить подобные сделки стороной и не предлагать такие квартиры к просмотру своим клиентам. Риски здесь довольно велики: утрата или ограничение права собственности покупателя в дальнейшем.

Поговорим о том, так ли опасна покупка наследственной квартиры.

Дополнительные риски

При покупке наследственной квартиры действительно имеют место дополнительные риски, утверждают опрошенные нами эксперты. Рассмотрим два существующих варианта – наследование по завещанию и наследование по закону.

– Наследование по завещанию – менее проблемная сделка, так как круг наследников уже определён наследодателем, и оспорить это в суде сложно. Правда, есть «подводный камень» в виде обязательной доли в наследстве для недееспособных наследников, о которых завещатель забыл или не знал – это престарелые родители, несовершеннолетние, инвалиды или лица, находящиеся под опекой. Поэтому при решении вопроса о покупке унаследованной по завещанию квартиры обязательно надо прояснить этот вопрос, – разъясняет эксперт по недвижимости компании «Адвекс на Ланском» Рудольф Попенкер.

Сложнее, по словам эксперта, с наследованием по закону, когда круг возможных претендентов на наследство не определён, и желающих войти в него может быть очень много.

Они могут заявить о себе даже после установленного законом 6-месячного срока и через судебное решение восстановить (при наличии уважительных причин) срок подачи заявления о вступлении в наследство.

Здесь, как говорится, медицина бессильна.

Ведущий менеджер отдела вторичного рынка недвижимости ГК «Невский Альянс» Елена Аленчева согласна с коллегой:

– В сделке с квартирой, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, могут быть сложности. Так, могут появиться наследники, пропустившие установленные законом сроки вступления в наследство, например, находясь в плену или в коме. Также существуют категории граждан, имеющих обязательную долю в наследстве. Они могут обратиться в суд с заявлением о нарушении своих прав.

Советы перед сделкой

Тем не менее далеко не все эксперты готовы назвать покупку наследственной квартиры одной из самых опасных сделок на рынке.

– Наследство оформляется нотариусом в соответствии с законом на основании либо завещания, либо наследной очереди с выдерживанием установленных законом сроков для информирования всех возможных наследников о смерти их родственника. Если наследуемая квартира оформляется в долях на нескольких человек, то и сделка по продаже такой квартиры будет обязательно заверена нотариально, – комментирует руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. И всё же, принимая решение о приобретении наследственной квартиры, имеет смысл прислушаться к советам профессионалов.
– Обратите внимание, насколько близким человеком является собственник квартиры наследодателю. Если это наследник первой очереди (к ним относятся супруги, родители, дети), к тому же проживавший с умершим в квартире и зарегистрированный там, то риск оспоримости невысок. Если собственник – постороннее лицо или дальний родственник, получивший квартиру на основании завещания или наследство по закону второй-третьей очереди, тут риск достаточно велик и обоснован для глубокой проверки. Надо выявлять всех членов семьи умершего, уточнять, знали ли они о смерти родственника и о своих правах, могут ли претендовать на обязательные доли в наследстве, – говорит Николай Лавров.

Эксперт также рекомендует в любом случае проводить нотариальное оформление сделки, потому что нынешний нотариус дополнительно созвонится с нотариусом, выдавшем свидетельство о наследстве и уточнит, не поступало ли претензий от родственников. К тому же он возьмет на себя ответственность за оформление сделки в соответствии с законом о нотариате.

Кроме того, не помешает взять с нынешнего собственника квартиры (наследника) нотариально заверенное заявление о том, что в случае пересмотра наследства в сторону третьих лиц и обращения взыскания на данную квартиру он обязуется самостоятельно и за свой счёт возместить новым наследникам стоимость причитавшимся им долей из денег, полученных от продажи этой квартиры вам.

Чтобы подстраховать себя в сделке с наследственной квартирой, Елена Аленчева советует следующее:

  • проводить сделку с сопровождением агентства, которое проанализирует документы и закажет внутреннюю проверку;
  • заключать договор в нотариальной форме с указанием полной рыночной стоимости и хранить расписку продавцов;
  • застраховать риски потери права собственности (титульное страхование).

Судебные разбирательства

Даже если вы вняли всем советам, имейте в виду: судебные слушания по наследственным делам – явление распространённое. Если вы морально готовы отстаивать свои права на приобретённую у наследника квартиру, стоит знать несколько нюансов.

– Сроки исковой давности по таким делам, как вступление в наследование и оспаривание завещаний, устанавливаются до трёх лет. Однако, если кто-либо из наследников покойного не знал о его кончине либо был не в курсе того, что он имеет право на получение доли в его собственности, то в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение такого периода начнется с того дня, когда наследник узнал об этом факте. В целом же основные риски у вас будут следующие: возможность оспаривания сделки либо сознательное мошенничество в отношении вас, – рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям интернет-портала «Разумная недвижимость», кандидат юридических наук Елена Ухова.

Как и Рудольф Попенкер, Елена Ухова отмечает, что наследство по завещанию намного безопаснее наследства по закону.

– В данной ситуации нужно проверить подлинность завещания и грамотно составить договор купли-продажи. Если завещание подлинное, а покупатель добросовестный, то даже объявившиеся спустя годы наследники могут претендовать только на средства, полученные от продажи. И иск их будет к наследнику, а не к добросовестному покупателю. Таким образом, рассматривать вариант такой сделки вполне возможно. Это не мина замедленного действия, – комментирует она

Николай Лавров подтверждает, что оспаривание полученного наследства возможно только по суду, если вдруг появившийся другой наследник сумеет доказать, что он не имел возможности заявить о своем праве в установленные законом сроки.

– Оспорить завещание можно тоже только по суду, на основании недееспособности наследодателя в момент подписания. Впрочем, совершенно непонятно, как это доказывать, ведь нотариус заверяет дееспособность подписывающего завещание человека, – добавляет эксперт.

И последний нюанс – к сожалению, при пересмотре в суде наследства на купленную вами квартиру будет наложен арест на время разбирательства и урегулирования этих вопросов.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой….

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/buying-fresh-inheritance-the-nuances-and-risks/

Покупка квартиры доставшейся по наследству

Опасность покупки квартиры по наследству

1 952 просмотров

Закон предусматривает возможность подачи искового заявления в суд наследником в течение 10 лет. Если гражданин докажет, что его права нарушены, то суд признает его права на наследство. Однако спорное имущество может быть давно продано третьим лицам. Рассмотрим, какие риски несет покупатель, купив квартиру, полученную в наследство по закону или по завещанию.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

  1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
  2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.

Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

  • наследование походило по завещанию или по закону;
  • сколько лет прошло с момента оформления наследства.

По завещанию

Особенностью приобретения наследственной квартиры, полученной по завещанию, заключается в возможности изучения документа. Покупатель может прочитать распоряжение и узнать о его особенностях.

Важно! Желание продавца скрыть документ, должен насторожить покупателя. если продавец не замышляет мошеннических действий, то причин для сокрытия данных нет.

Основные сложности при покупке квартиры, полученной по завещанию:

  1. Наличие завещательного отказа или возложения (ст. 1137 ГК РФ). Гражданин мог включить требование о проживании в квартире иждивенца или родственника. Закон защищает права оказополучателя, поэтому в случае перепродажи квартиры, право на проживание сохраняется.
  2. Наличие нескольких наследников. В договоре купли-продажи должны проставить подпись лично каждый из собственников. Однако зачастую граждане оформляют нотариальную доверенность на одного из продавцов. В завещании необходимо выяснить, скольким наследникам завещана жилплощадь. Если в состав собственников не входит один из потенциальных получателей, то приобретение объекта чревато неприятностями.

Возможно наследники оформили его долю законно (по абсолютному или адресному отказу). Однако не исключено, что гражданин просто не знал о наличии документа. В этом случае покупка чревата судебными разбирательствами.

  1. Наличие несовершеннолетних наследников. Если в завещании указан несовершеннолетний наследник, а в состав собственников квартиры он не входит, то необходимо потребовать разрешение районного отдела опеки на отказ от вступления в наследство. Наличие отказа говорит о том, что объем имущества меньше, чем количество долгов покойного. В противном случае отдел опеки такое разрешение не даст. Нужно изучить информацию – возможно квартира находится в ипотеке. Тогда нужно еще и разрешение банка на продажу.
  2. Фактическое вступление в наследство. В случае принятия имущества по факту, продавец не имеет необходимых документов на объект. Возможно наследники не знали о необходимости оформления имущества, которое находится у них в пользовании. Поэтому нужно проверить наличии всех необходимых документов на квартиру, включая свидетельство о правах на наследство.

Без завещания

Риски при покупке квартиры, унаследованной по закону:

  1. Перечень наследников достоверно не известен даже самим получателям. Наследодатель мог скрывать информацию о внебрачных детях, детях от других браков, иждивенцах.

Пример. Гражданин Р. длительное время работал на должности, предусматривающей командировки. Он отсутствовал по 5 месяцев в год. После его смерти, супруга и сын вступили в наследство. Однако через год объявилась женщина. Она пояснила, что гражданин Р.

проживал с ней в период командировок. А также у них есть совместный ребенок, которого наследодатель официально признал. Так как ей не сообщили информацию о его смерти, то она не могла своевременно подать документы нотариусу от имени сына. Суд восстановил срок для вступления в наследство.

Имущество было переделено на 3 наследников.

  1. Выявление наследников по праву представления или наследственной трансмиссии. В такой ситуации правом на получение собственности покойного наделяются наследники 2 или последующей очереди. Однако по праву представления долю в имуществе могут получить внуки. Такой вариант чреват полным изъятием собственности у наследника 2 очереди.

Пример. На момент смерти гражданки А., у нее не было официального супруга. А ее сын и родители погибли. Поэтому в наследство вступила родная сестра. Однако через 3 года объявилась сожительница сына.

У них была общая дочь. Отцовство было официально установлено. Поэтому девочка имела право на долю в имуществе бабушки.

Свидетельство о правах на наследство сестры пришлось аннулировать и передавать права на имущество внучке.

Предусмотреть все риски в такой ситуации практически невозможно. Приобретение такого жилого помещения целесообразно только после окончания 10 летнего срока давности.

Покупка квартиры, полученной в наследство менее 3 лет

Особенностью сделки с квартирой, унаследованной до 3 лет назад, является необходимость выплаты подоходного налога продавцом.

После продажи объекта, гражданин должен:

  • оформить налоговую декларацию в установленный срок;
  • оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта.

Поэтому зачастую продавец настаивает на искусственном снижении стоимости в договоре купли-продажи. Остальную часть денежных средств он просит передать ему на руки наличными.

 Причины для отказа от уменьшения цены квартиры в договоре со стороны покупателя:

  1. В случае выявления значительных недостатков жилого помещения, о которых продавец знал, но скрыл, возможно расторгнуть сделку в судебном порядке. Однако возврату подлежит только сумма по договору. В случае занижения цены, покупатель остается в проигрыше.
  2. Сокрытие информации от ИФНС является мошенничеством. Соглашаясь на уменьшение цены, покупатель становится участником действий, наказуемых законом.

Полученной в наследство более 3 лет назад

Считается, что приобретение квартиры, полученной в наследство, менее 3 лет назад, является более рискованной сделкой. Так как общий срок исковой давности не вышел. Однако по сделкам с наследственным имуществом такой срок составляет до 10 лет.

Поэтому в случае с наследственным имуществом не стоит отталкиваться от 3 летнего срока давности.

Судебная практика показывает, что суды занимают сторону добросовестных покупателей. Имущественные претензии родственников должны быть выставлены к наследнику (ст. 42 Постановления Пленума ВС № 9).

Единственное условие – покупателю не должно быть известно об ущемлении прав третьих лиц. Иначе договор купли-продажи может быть признан недействительным. Но даже если покупатель не пострадает, то избежать судебной волокиты ему не удастся (ст.ст.

37–38 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Покупка квартиры, полученной в наследство, через представителя

Если наследников несколько, то они могут оформить нотариальную доверенность на одного из них для удобства оформления следки.

На что нужно обратить внимание при заключении договора:

  1. Доверенность должна быть оформлена нотариально. Проверить подлинность доверенности можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты.
  2. Перечень полномочий доверенного лица должен включать право подписи договора, право получения денежных средств (задатка, оплаты по контракту).
  3. При наличии доверенности от несовершеннолетнего собственника (в возрасте от 14 до 18 лет), необходимо указание на согласие законного представителя.
  4. Если наследником доли является малолетний гражданин, то законному представителю не требуется нотариальная доверенность для представления его интересов. Достаточно документа, подтверждающего его полномочия.

Важно! Если вопрос приема-передачи вырученных средств не прописан в документе, то нужно настоять, чтобы наследник присутствовал при заключении договора купли-продажи.

Пример. Наследник сделал доверенность на продажу своей квартиры. Покупателям пояснили отчуждение жилья через представителя внезапным отъездом владельца за границу. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи. Покупатели передали представителю задаток.

После чего владелец квартиры отменил доверенность. Представитель пропал с поля зрения, перестал отвечать на звонки. Собственник заявил, что стал жертвой обмана. Основная сделка купли-продажи квартиры не состоялась. Покупатели не стали обращаться в полицию.

Мошенники оказались безнаказанными.

Срок давности при обращении в суд

Срок давности зависит от причин подачи иска:

Покупка квартиры, доставшейся по наследству: пошаговая инструкция

Алгоритм совершения сделки:

  1. Сбор документации.
  2. Оформление договора.
  3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
  4. Государственная регистрация.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи квартиры потребуются:

  • паспорта участников соглашения;
  • свидетельство о правах на наследство на отчуждаемый объект;
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на недвижимое имущество;
  • отчет об оценке объекта;
  • справка о составе семьи продавца.

Важно! Если квартира является наследственным имуществом, то согласие супруга на продажу не требуется. Объект является личной собственностью наследника.

Договор купли-продажи

При заключении договора купли-продажи стороны должны придерживаться базовых требований для подобных сделок.

В соглашении указываются следующие данные:

  • наименование документа;
  • дата, место его составления;
  • предмет соглашения;
  • стоимость имущества и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон договора;
  • ответственность продавца/покупателя;
  • заключительные положения;
  • адреса, подписи участников сделки.

Договор составляется по числу сторон:

  • по одному для каждой стороны (продавец, покупатель);
  • если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то оформляется дополнительный экземпляр для нотариуса.

Образец договора купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи

Расходы на проведение сделки

Основные расходы при оформлении договора купли-продажи квартиры

Источник: http://allo-urist.com/pokupka-kvartiry-po-nasledstvu/

Сделка купли-продажи квартиры, полученной ранее по наследству

Опасность покупки квартиры по наследству

Покупка квартиры—очень важное событие практически для каждого человека. Нередко случается, что жилье мы приобретаем один раз и на всю жизнь, поэтому подходить к этому вопросу нужно максимально серьезно и ответственно.

Независимо оттого, ищете вы вариант самостоятельно или с помощью риелтора, один из первых вопросов, который нужно задать продавцу—это на каком основании у него возникло право собственности на продаваемую жилплощадь. Основания могут быть разными.

Квартира, полученная в наследство

Специалисты в сфере недвижимости считают, что вариант покупки квартиры у лица, получившего ее в наследство — один из самых рискованных. Их опасения закономерны.

Если рассматривать последствия с точки зрения буквы закона, то можно сказать, что риск признания такой сделки судом недействительной полностью исчезает только после 10,5 лет после покупки!

Именно такой срок давности устанавливает законодательство для обращения в суд лица, чьи права при распределении наследства были нарушены.

Однако унаследованные квартиры составляют значительную долю рынка, поэтому часто покупатели все-таки идут на такой риск.

К тому же если следовать определенным правилам, этот риск можно минимизировать.

Вступление в наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию. Рассмотрим основные моменты при покупке квартиры в обоих случаях.

Кто вступает в наследство?

Это могут быть как родственники (иногда весьма дальние), так и совершенно посторонние люди, если на них оформлено завещание.

Наследники по закону

На наследство по закону имеют право все родственники наследодателя, однако очередность их притязаний определена законодательно.

Всего выделяется 7 очередей наследства. В первую очередь входят супруги, дети и родители, а далее по уменьшению родственных связей: братья и сестры, бабушки и дедушки, тети и дяди, вплоть до отчима, мачехи, пасынка и падчерицы.

Не следует забывать, что если наследник первой очереди умер раньше наследодателя, то права переходят уже к его наследникам. Это называется право представления. Так, если сын или дочь умерли раньше родителей, то их дети наследуют бабушкам и дедушкам наряду со своими родными тетями и дядями, то есть другими оставшимися в живых детьми.

А если у наследодателя все дети живы, то внуки могут наследовать только во вторую очередь—в случае, когда наследники первой очереди отказались вступать в наследство.

Если наследники второй очереди не хотят наследовать, это право переходит наследникам третьей очереди и так далее.

Наследники по завещанию

Что касается наследства по завещанию, то оно никак не связано со степенью родства. Собственник квартиры вправе завещать свое имущество любому человеку или организации независимо от наличия или отсутствия наследников по закону.

Завещание составляется лично собственником и заверяется у нотариуса. Факт его наличия может быть не известен никому, в том числе и упомянутым в нем лицам.

Завещание может в любой момент без каких-либо ограничений быть отменено или изменено наследодателем, причем он вправе это делать неограниченное количество раз. Любое последующее завещание безоговорочно отменяет предыдущее.

Риски при покупке квартиры у наследника по закону

Эти риски тем меньше, чем выше очередь вступления в наследство. Лучший вариант—это покупка квартиры у наследников первой очереди, которые либо вступили в наследство в равных долях, либо написали нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу кого-то одного из них.

Но и в этом случае риск все же не равен нулю.

  1. У наследодателя может объявиться ребенок, о котором не знала его официальная семья. В таком случае он может претендовать на свою долю в наследуемой квартире даже после ее продажи.
  2. Если у наследодателя были на иждивении нетрудоспособные лица, то им положена обязательная доля в наследстве. В случае если недобросовестные наследники первой очереди умолчат об этом и продадут квартиру, это лицо может позже в судебном порядке требовать свою долю.
  3. Законодательством установлен срок в 6 месяцев, в течение которого наследники по закону должны предъявить свои права на квартиру. Поэтому право собственности оформляется не ранее истечения этого срока. Но нельзя забывать, что при наличии уважительных причин наследник, пропустивший этот срок, может заявить свои права и позже, в судебном порядке. Если ему удастся доказать, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя, то суд обяжет выделить ему законную долю в наследстве, а сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Риски при покупке квартиры у наследника по завещанию

На первый взгляд завещание—это однозначно выраженная воля наследодателя, и разночтений здесь возникать не должно. Однако на практике могут возникнуть следующие проблемы:

  1. Завещание может не учитывать интересы лиц, имеющих обязательную долю в наследстве: несовершеннолетние дети, иждивенцы.
  2. Очень сложно убедиться, что завещание, по которому оформлялось право собственности —окончательное. Нотариусы не обязаны следить за судьбой завещателей, а тем более разыскивать наследников. Поэтому всегда остается риск, что «всплывет» более позднее завещание, отменяющее предыдущее.
  3. Завещание может быть оспорено законными наследниками в суде. Если им удастся доказать, что наследодатель на момент составления завещания не мог отвечать за свои действия, находился под воздействием алкоголя или каких-то химических препаратов, подвергался физическому или психологическому насилию—документ будет признан недействительным. Если на момент такого судебного решения квартира, являющаяся предметом спора, будет уже продана, то сделка может быть признанной недействительной, и покупатель понесет ущерб.
  4. В завещании может быть использовано так называемое «отказное право». Наследодатель может завещать свою квартиру, оговорив, к примеру, право пользования ею пожизненно какого-нибудь третьего лица. Такое право может не исчезать и при смене собственника квартиры. Таким образом, покупатель вместе с квартирой может неожиданно приобрести и соседа—совершенно постороннего ему человека.

Как обезопасить себя при покупке квартиры у наследника?

Таким образом, если выбранный вами вариант достался продавцу по наследству, необходимо тщательно проверить все обстоятельства вступления в него.

Выясните состав семьи наследодателя. К сожалению, каких-то официальных путей это сделать по нашему законодательству не предусмотрено.

Поэтому вы можете только расспросить продавца квартиры, родственников предыдущего собственника, возможно, соседей. Так же нелишним будет просить предоставить расширенную справку из домоуправления, которая покажет, кто и на каких основаниях был когда-либо прописан в этой квартире.

Узнайте, по закону или по завещанию произошло вступление в наследство. Если по закону—то уточните, какая очередь наследников принимала наследство.

Первая—значит, проследите, чтобы все ее участники вступили в право собственности. В таком случае квартира будет оформлена на несколько человек, они должны принимать участие в сделке и ставить подписи под договором купли-продажи. Возможен вариант, что сделку проводит один из собственников на основании полученной у остальных доверенности.
В этом случае необходимо ознакомиться с этой доверенностью и проследить, чтобы она была оформлена по всем правилам.

Когда в наследство вступили не все наследники первой очереди, нужно запросить у продавца документы, подтверждающие, что никто не будет претендовать на свою долю впоследствии. Это может быть свидетельство о смерти наследника, нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу нынешнего собственника.

Если таких документов нет, нужно удостовериться, что все наследники первой очереди оповещены о смерти наследодателя, но не предъявили своих прав на наследство в установленный законом срок. Доказательством может служить, например, телеграмма о смерти с отметкой о вручении адресату.

Когда продавец—наследник не первой очереди, аналогичным образом нужно удостовериться, что не были обойдены наследники предыдущих очередей, если они существуют. Если право собственности возникло у продавца на основании завещания, то в первую очередь следует ознакомиться с этим документом, чтобы узнать, нет ли каких-либо обременений.

Далее следует выяснить, не существует ли лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве. И третий шаг: постараться удостовериться, что это завещание—последнее и окончательное. Для этого можно подать запрос в нотариальную палату.

Еще один способ снизить риски покупателя — это страхование покупки квартиры, так называемое титульное страхование. Оно обеспечит сохранность ваших денежных средств, потраченных на покупку квартиры, даже в том случае, если впоследствии сделка будет признана недействительной.

Когда продавец может предоставить все требуемые доказательства, риски, что сделка купли-продажи в дальнейшем будет оспорена, сводятся к минимуму.

Составляем договор купли-продажи

такого договора регулируется ст. 550 гражданского Кодекса Российской Федерации. Он составляется в письменной форме и должен содержать следующие сведения:

  1. название документа;
  2. место его составления;
  3. дата составления
  4. паспортные данные сторон;
  5. описание предмета договора (местонахождение квартиры, этаж, площадь, количество комнат и т.д.);
  6. основание владения (реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности);
  7. цена квартиры;
  8. порядок и срок оплаты;
  9. данные лиц, имеющих право пользования квартирой, если таковые имеются;
  10. подписи сторон с расшифровкой.

Как видно, форма договора едина и не зависит от того, на каком основании возникло право собственности на квартиру. Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с нотариальным заверением. В любом случае договор подлежит государственной регистрации.

Образец договора можно скачать по ссылке.

Итак, покупка квартиры, право собственности на которую возникло в результате принятия наследства, всегда несет в себе известную долю риска.

Однако поскольку такие квартиры составляют значительную часть вторичного рынка недвижимости, вряд ли целесообразно с ходу отметать подобные варианты. Но стоит максимально обезопасить себя, запросив у продавца максимум сведений о наследодателе. Также есть смысл при проведении подобной сделки обратиться к помощи опытного юриста по недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/po-nasledstvu.html

Риски при покупке квартиры по завещанию (наследству)

Опасность покупки квартиры по наследству

Риски при покупке квартиры по наследству (завещанию) самые высокие, потому что наследованное жилье по закону или завещанию наследник вправе через суд вернуть назад, оставив покупателя ни с чем.

Узнайте список рисков при приобретении квартиры на вторичном рынке и как их избежать, если вы решились на приобретение недвижимости с подобными характеристиками.

Прочитав статью вы узнаете стоит ли приобретать приглянувшийся объект недвижимости или отказаться от сделки.

Узнайте про риски покупателя при продаже квартиры по доверенности

Риски при покупке квартиры по наследству

Источники рисков покупателя при покупке квартиры по наследству:

  1. Наследники, которые через полгода после открытия наследства не вступили или не заявили на свои права;
  2. Мошеннические действия вступивших в наследство продавцов квартиры, которые умышленно не оповестили остальных наследников;
  3. Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;
  4. Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;
  5. Наличие наследника, который имеет обязательную долю в открывшемся наследстве;
  6. Признание завещания юридически ничтожным.

Любые из перечисленных выше причин увеличивают риски покупки наследственной квартиры.

3 года после открытия наследства — срок самых высоких рисков отчуждения жилья (исковая давность ст. 196 ГК РФ)

Спустя 3 года после открытия наследства наследники теряют право:

  1. Предъявлять свои права на наследство (долю в нем);
  2. Право проживания или пользования услугами за счет жилья.

Однако срок начинает течь с момента, когда они узнали об открытии наследства.

Риски при покупке квартиры по завещанию

Покупка квартиры по завещанию имеет тот же риск по сроку исковой давности — 3 года

Многие покупатели и продавцы уверенны в незыблемости прав наследника, полученных при завещании. Да, при оформлении завещания:

  1. Снижаются риски появления претензий со стороны родственников;
  2. Наследство распределяется четко, согласно долям, указанным в завещании;
  3. Снижается количество спорных ситуаций;
  4. Быстрее оформляется имущество в собственность.

Однако, если в завещании четко не указаны наследополучатели, а содержится список, кого из них исключил наследодатель — вероятность споров увеличивается, как с риски для покупателя квартиры.

Список рисков при покупке завещанной квартиры:

  • Оспоримость завещания, если будет доказано судом, что наследодатель был недееспособен или временно не осознавал своих действий под воздействием алкоголя, наркотиков или стресса, а также принял решение, находясь под психологическим давлением или угрозой физического насилия;
  • Дополнительные распоряжения наследодателя по праву 3-х лиц. Например, предоставление права проживать в квартире пожизненно и наследник не лишается этого права даже при многочисленных перепродажах жилья;
  • Наследники по закону, которых охраняет закон, не смотря на распоряжения наследодателя (нетрудоспособные родители, супруги, дети и т.д.);
  • Мошеннические схемы продавца квартиры, полученной по завещанию. Например, сокрытие отказополучателей (людей, с правом проживания в жилище). Сговор с приоритетным наследником или владельцем обязательной доли или «черными» риэлторами;
  • Признание продавца квартиры (наследника) недостойным наследником.

Случаи признания недостойным наследником:

  1. Если имеются факты и доказательства, уличающие наследника в противоправных действиях направленных на получение или увеличение своей доли наследства;
  2. Факт невыполнения алиментных обязательств к наследодателю, если обязательства предусмотрены законом.

Когда не стоит покупать квартиру по наследству

Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

  1. С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
  2. Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
  3. В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
  4. Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
  5. Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

Пример из моего личного опыта:
Подыскивая в центре для покупки 2-комнатную квартиру в «хрущевке» я нашел довольно хороший по расположению объект недвижимости. На просмотре мне предстала квартира в состоянии крайней неухоженности с ремонтом 20-30-летней давности. Риэлтор сообщил цену: 3200 тысяч рублей (это был 2013 год) и, что квартира наследственная.

Естественно я сообщил ему о рисках, т.к. прошло всего полгода с момента оформления права собственности наследополучателем и сказал, что больше, чем за 2900 я не стану рассматривать ее покупку, развернулся и ушел.

Убежденный в том, что мне никогда не позвонят, я успел отойти буквально 300 метров от квартиры, как мне перезвонил риэлтор и сообщал, что собственник согласен на эту цену. Я был огорошен и реально несколько минут не знал, что сказать! Затем собрался сил и отказался от предложения.

Я уверен, что есть почти беспроигрышные варианты покупки квартиры по наследству и покупатель может почти не рисковать, но об этом легко говорить юристам и прочим специалистам, которые за свои советы несут только моральную ответственность.
Покупка наследственной квартиры сопровождена крупными финансовыми рисками для покупателя и цена ошибки не только финансы, но и жилье, особенно, если оно единственное.

В следующей статье рассмотрим инструкцию при покупке квартиры, полученной по наследству с советами и рекомендациями юриста.

Вы узнали, какие риски покупки квартиры по наследству (завещанию) грозят покупателю. Если остались вопросы, задавайте их юристу бесплатно заполнив специальную форму ниже статьи.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/riski-pokupke-kvartiry-nasledstvu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.