Оплата дду

06. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Оплата дду

В соответствии с абз.1 п.1 ст.424 ГК РФ цена определяется соглашением сторон, т.е. по своему усмотрению в соответствии с принципом свободы договора. Согласно ч.1 ст.

5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре участия в долевом строительстве указывается размер денежных средств, подлежащих уплате участником, то есть цена определяется как существенное условие договора, в отсутствие которого договор признается незаключенным.

При этом, цена в договоре участия в долевом строительстве должна быть определена именно как сумма денежных средств в силу прямого указания в ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ.

Как указывалось ранее, цена определяется по соглашению сторон. В договоре участия в долевом строительстве стороны могут предусмотреть твердую сумму денежных средств, а также с учетом ч.1 ст.

5 Федерального закона № 214-ФЗ цена может быть определена как произведение стоимости единицы общей площади жилого помещения (площади нежилого помещения) и соответствующей общей площади (площади) объекта долевого строительства.

При этом, если в состав жилого помещения входят лоджия, балкон, веранда, терраса, цена договора может быть установлена с учетом общей приведенной площади: суммы общей площади жилого помещения и площади соответствующих лоджии, балкона, веранды, террасы с применением понижающего коэффициента, установленного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г.

№ 854-пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранд, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»[1] установлены соответствующие коэффициенты, которые полностью идентичны коэффициентам, применяемым Бюро технической инвентаризации в рамках обмера площади построенного объекта долевого строительства в соответствии с приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»[2], положения п.3.37 которой не обязательны для застройщика при определении цены договора.

Таким образом, внесенные Федеральным законом № 304-ФЗ поправки в части применения дополнительных коэффициентов направлены на уменьшение случаев изменения площади объекта после завершения его строительства и проведения обмера Бюро технической инвентаризации.

В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена договора может быть изменена после заключения договора участия в долевом строительстве, но только в случае, если в самом договоре стороны согласовали случаи и условия ее изменения, что направлено на недопущение одностороннего изменения цены договора.

Однако в практике встречаются условия договора, предусматривающие возможность изменения цены застройщиком, которые признаются судом ущемляющими права потребителя. Так, например, как указал Третий арбитражный апелляционный суд в постановлении от 18 февраля 2016 г.

по делу № 33-21473/2015[3] условие договора, согласно которому застройщик имеет право на увеличение цены в одностороннем порядке в случае неисполнения участником обязанности по ее оплате ущемляют права потребителя, поскольку, во-первых, последствия невнесения платежа по рассматриваемому договору установлены Федеральным законом № 214-ФЗ, и, во-вторых, изменение цены не должно быть связано с исполнением обязательства.

Другим немаловажным аспектом определения размера цены договора участия в долевом строительстве является валюта денежного обязательства. Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает особых правил регулирования данного вопроса, следовательно, действуют правила, предусмотренные ст.317 ГК РФ. Как следует из п.1 ст.

140, п.1 ст.317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях. В свою очередь п.2 ст.317 ГК РФ позволяет участнику долевого строительства оплатить цену договора участия в долевом строительстве в рублях в размере, эквивалентном соответствующей сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах.

При этом, по мнению А.Г. Карапетова, А.А. Павлова, из указанного правила есть исключение: например, п.2 ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливает обязанность определения цены исключительно в рублях[4].

Полагаем, что поскольку в силу ч.9 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ в части, не урегулированной данным Федеральным законом, применяется Закон РФ «О защите прав потребителей», то в данном случае также подлежит применению правило об указании цены в договоре участия в долевом строительстве в рублях (валюта долга). В этой связи стоит отметить об отклонении в 2015 г.

Государственной Думой законопроекта № 745535-6 «О внесении изменения в статью 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[5], предусматривающего обязанность определения цены в договоре участия в долевом строительстве исключительно в рублях. Согласно официальному отзыву Правительства РФ принятие данного законопроекта нецелесообразно, поскольку уже существующие правовое регулирование позволяет определять цену в рублях в том случае, если участником долевого строительства является гражданин-потребитель. Для иных участников долевого строительства данное требование не является обязательным.

Стоит обратить внимание, что существенным условием договора является не только определение размера цены, но и сроки, а также порядок ее уплаты. С учетом положений, предусмотренных ч.3 ст.

5 Федерального закона № 214-ФЗ цена может быть уплачена в полном объеме единовременно либо по частям в течение определенного периода времени (рассрочка).

При этом уплата денежных средств в силу прямого указания Федерального закона № 214-ФЗ должна производиться только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что означает, что стороны не вправе изменить данное императивное условие по своему усмотрению.

В практике встречаются случаи, когда условие договора о выплате цены связано с моментом государственной регистрации договора. В таком случае суды указывают на необходимость установления фактической возможности участника осуществить выплату денежных средств.

Так, Определением Верховного Суда РФ от 19 апреля 2016 г.

№ 5-КГ16-51[6] дело о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не выяснил, была ли доведена до участника информация о регистрации договора и имелась ли у него возможность оплатить цену в установленный срок.

Согласно материалам дела, участник был обязан оплатить цену договора в течение трех рабочих дней с момента его регистрации. Договор был зарегистрирован 9 сентября 2013 г.

, а денежная сумма уплачена участником сразу после того, как ему стало известно о регистрации договора – 16 сентября 2013 г.

Как указал Верховный Суд РФ, просрочка внесения суммы договора была вызвана действиями регистрационных органов, а не участника долевого строительства.

Таким образом, в силу ч.1 ст.4, ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена по договору участия в долевом строительстве может быть выражена только в денежном эквиваленте.

Цена определяется по соглашению сторон, при этом может быть изменена сторонами только если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрена во возможность ее изменения.

Цена может быть определена как твердая денежная сумма или как произведение единицы площади помещения на общую ее площадь.

[1] Приказ Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854-пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранд, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» // Официальный интернет портал правовой информации. URL: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201612190057 (дата обращения: 05.07.2017).

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/cena-dogovora-sroki-i-poriadok-ee-uplaty

Оплата по договору с Застройщиком

Оплата дду

Последнее обновление: 14.04.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

После того, как мы поставили свой автограф на договоре, у нас тут же возникает обязанность по этому договору – произвести платеж. Неприятно, но – надо!

По сравнению со вторичным рынком, где принято рассчитываться за квартиру наличными, и иногда в валюте, на первичном рынке оплата по договору с Застройщиком обычно происходит по безналу, и в рублях.

Наличные могут потребоваться в отдельных случаях, например, при внесении предоплаты за квартиру (бронирование/резервирование квартиры). Это может трактоваться как первый взнос по договору.

К слову, при заключении Договора долевого участия (ДДУ), любые платежи по нему Застройщик (Девелопер) вправе принимать только после регистрации этого договора.

 Это требование закона ФЗ-214.

Соответственно, если Застройщик предлагает дольщику произвести оплату по Договору долевого участия в строительстве сразу после его подписания, не дожидаясь его регистрации, то это нарушение закона.

Поэтому перед перечислением денег Застройщику, нам полезно будет самостоятельно проверить, зарегистрирован ли наш ДДУ в Росреестре (как это сделать – см. по ссылке).

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Как происходит платеж дольщика при оплате договора с Застройщиком

На практике оплата Договора долевого участия может происходить как напрямую со счета Покупателя на счет Застройщика (сразу после регистрации ДДУ), так и через специальные банковские счета – аккредитив или эскроу-счет.

Оплата договора через аккредитив подразумевает, что дольщик заранее вносит деньги на специальный (аккредитивный) банковский счет, затем регистрируется ДДУ, и только тогда Застройщик получает деньги с этого счета. В случае с ипотекой кредитные средства так же перечисляются банком-кредитором на аккредитивный счет (уже после подписания ДДУ, но до его регистрации).

Подробнее о том, как происходят расчеты через аккредитив рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Еще нам нужно учесть, что для договоров ДДУ, заключенных после октября 2017 года, Застройщик должен сделать отчисления (1,2% от стоимости каждого ДДУ) в Компенсационный фонд долевого строительства. Это гарантирует дольщику «страховку» от фонда, в случае банкротства Застройщика. Без такого отчисления ДДУ не зарегистрируют в Росреестре.

Правда, есть исключение из этого правила. Если Застройщик принимает оплату по договору через специальный счет эскроу (подробнее о нем – см. по ссылке), то отчисления в Компенсационный фонд он делать не обязан (эскроу-счет и так прекрасно защищает деньги дольщика).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через эскроу-счет стала обязательным условием принятия платежей Застройщиком для всех новых строительных проектов. Проекты, запущенные ранее указанной даты, это правило не касается.

Оплата договора с Застройщиком через эскроу-счет на сегодня является самым безопасным способом для дольщика сохранить свои деньги на случай, если строительная компания остановит строительство и/или обанкротится. В отличие от аккредитива, деньги с эскроу-счета Застройщик получает не после регистрации ДДУ, а только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.

Правда, какую именно форму платежа по договору придется нам использовать – прямой перевод, аккредитив или эскроу – определяет сам Застройщик (за исключением случаев, когда расчет через эскроу для него обязателен). Обычно, форма расчетов указывается в самом Договоре долевого участия (ДДУ).

Оплата квартиры по ДДУ – подводные камни. Что нужно знать дольщику перед оплатой договора – см. в заметке по ссылке.

Сумму и порядок платежей мы выяснили у Застройщика на предыдущих шагах.

Общая сумма обязательно присутствует в договоре, а порядок платежей может фиксироваться в приложении к нему. Сейчас наша задача – пунктуально выполнить то, что от нас ждет Застройщик.

Тогда и мы сможем требовать от него выполнения его обязательств по договору. Закон ФЗ-214 дает нам для этого очень серьезные возможности и полномочия.

Технику проведения безналичных платежей мы здесь описывать не будем, в надежде, что этим искусством сегодня владеют даже домохозяйки. Добавим только, что платеж может быть как разовым, так и в рассрочку – этапами.

Если Застройщик дает возможность оплаты ДДУ в рассрочку и без процентов, то это, очевидно, выгодная сделка для Покупателя (фактически – бесплатный кредит). В этом случае, как и при выплате ипотечного кредита, Покупатель вносит первый взнос (например, 30-40%), а остальные платежи выплачивает равными долями помесячно, в процессе строительства дома.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Важно сохранить все платежные документы, задействованные при переводе денег. Это подтверждает факт выполнения нами своих обязательств по договору и подтверждает наше право на налоговый вычет за покупку жилья.

Если Застройщик принимает первый взнос за квартиру наличными, то деньги вносятся в кассу компании, а нам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

С момента оплаты всей суммы, мы выполняем свои обязательства перед Застройщиком, и приобретаем в полном объеме права требования на квартиру по Договору долевого участия (ДДУ).

Напомним, что в случае передачи денег под Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) прав требования на квартиру мы иметь не будем.

Эти права требования являются основой для последующего получения права собственности на квартиру, после того, как дом будет достроен и сдан госкомиссии.

Но пока дом строится, нам остается только ждать, следить за процессом стройки и новостями Девелопера.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, с деньгами мы, скрепя сердце, расстались. Пытаемся отмахнуться от навязчивой идеи вернуть их назад, и концентрируемся на мысли о будущем обладании шикарной новой квартирой. Или не очень шикарной…

Теперь нам надо запастись терпением, и ждать результата. Непременно положительного. Но на месте сидеть мы, конечно же, не будем. Мы будем следить за ходом стройки!

Что именно мы будем контролировать – об этом на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/oplata-po-dogovoru-s-zastrojshhikom/

Когда оплачивать ДДУ: до или после регистрации договора

Оплата дду

Получите бесплатную консультацию юриста!

Если главнейшей обязанностью застройщика является строительство качественной недвижимости в установленный срок, то первостепенной обязанностью дольщика является своевременная и полная оплата по ДДУ. Однако у граждан нередко возникает множество вопросов относительно того, в какие сроки, в каком объеме и порядке нужно вносить оплату по договору.

Сначала разберемся, происходит оплата ДДУ до регистрации или же после нее. Для этого обратимся к п.3 ст.5 ФЗ № 214 в котором сказано, что оплата по договору ДДУ осуществляется после процедуры государственной регистрации соглашения в Росреестре.

При оплате ДДУ до регистрации покупатель жилья лишается защиты ФЗ № 214, поскольку такое соглашение считается действительным только с момента внесения соответствующий сведений в Росреестр.

Теоретически это значит, что дольщик может не увидеть больше и своих денег, и квартиры — оплату вперед часто требуют мошенники или ненадежные застройщики.

Важно! Если вы не хотите столкнуться с двойной продажей жилплощади — производите оплату по ДДУ только после госрегистрации соглашения. Процедура регистрации ДДУ полностью исключает возможность реализации одной и той же квартиры нескольким гражданам.

Если застройщик предлагает оплатить сумму по договору до регистрации, вы можете самостоятельно оценить риски. Для этого попросите стройфирму показать вам хотя бы один зарегистрированный договор по данной многоэтажке — если он есть, это значит, что проблем с юридической документацией у застройщика нет.

Теперь о порядке внесения застройщику денег. Оплата по договору ДДУ может производиться как единовременным платежом в установленные соглашением сроки, так и частями. Деньги могут передаваться лично уполномоченному представителю застройщика, так и перечисляться на расчетный счет стройфирмы.

Важно! Чаще всего расчет с застройщиком осуществляется через аккредитив. Его механизм прост: гражданин кладет нужную сумму на счет в банке, а застройщик получает доступ к деньгам только после предъявления зарегистрированного ДДУ. В этом случае положить деньги на счет можно и заранее, до непосредственной регистрации в Росреестре.

Пени за просрочку ДДУ

Если гражданин по каким-то причинам не оплачивает оговоренную соглашением сумму, его ждут пени по ДДУ. Формула расчета пени по ДДУ указана в ст.5 ФЗ № 214: 

Пени = Сумма долга Х ставка рефинансирования ЦБ РФ Х количество дней просрочки/300

На момент написания настоящей статьи ставка рефинансирования составляла 7,5 %. Обратите внимание, что в расчет берется значение ставки, существующее на момент исполнения обязательства. Уточнить действующую ставку вы можете на сайте Центробанка или у юриста по долевому строительству.

Важно! Как видно из положений приведенного закона, договорная пеня за нарушение сроков оплаты ДДУ устанавливаться не может. Если застройщик включил в соглашение другую формулу расчета, она применяться не будет, поскольку это противоречит ст.5 ФЗ № 214.

Пример расчета выглядит следующим образом:

Иванов просрочил внесение платы по ДДУ на 22 дня. Сумма долга составила 3 200 000 рублей. Требуется выяснить, какую сумму Иванов должен заплатить стройкомпании.

Пени = 3 200 000 рублей Х 7,5 % Х 22/300

Пени = 17 600 рублей

Одними пени участники долевого строительства могут не ограничиваться. Стройкомпания может осуществить расторжение ДДУ в следующих случаях:

  1. Если гражданин не внес единовременный платеж в течение 2 месяцев со дня, когда он должен был это сделать по условиям договора.
  2. Если гражданин систематически не вносил платежи по ДДУ (при условии, что оплата квадратных метров должна была производиться в рассрочку). Под систематическим невнесением понимается нарушение гражданином сроков оплаты три и более раза на протяжении года, либо единоразовая просрочка, длящаяся два и более месяца.

К сожалению, защита дольщиков и пайщиков не действует, например, в случае болезни гражданина, потери работы или уменьшения доходов. Это значит, что пени за просрочку ДДУ дольщик оплатить обязан.

И сделать это лучше добровольно — в противном случае стройкомпания может просто обратиться в суд и взыскать с гражданина еще и судебные издержки.

Однако некоторые застройщики идут навстречу своим дольщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации — они могут предоставить отсрочку или рассрочку платежей, которые оформляется дополнительным соглашением к ДДУ. Такое соглашение обязательно регистрируется в Росреесте.

Желаете получить более развернутую информацию об оплате ДДУ и пени за просрочку платежей? Звоните юристам «Правового Петербурга» по номеру +7(812)603-72-21, или пишите на страницу «Юридическая консультация СПб» — мы обязательно ответим на любые ваши вопросы!

Источник: https://yurist-advokat812.ru/stati/dolevoe-stroitelstvo/oplata-po-ddu-kak-ona-proizvoditsya/

Договор долевого участия: тонкости оформления и оплаты

Оплата дду
Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Покупка квартиры в строящемся доме обладает рядом преимуществ: более низкой ценой по сравнению с жильем в готовом доме, большей, чем у «вторичных» квартир площадью, возможностью сделать любую планировку.

Но не все желающие приобрести новое жилье решаются на такой шаг, поскольку относительно недавно, в конце 90-х – начале 2000-х годов, существовало множество мошеннических схем, суть которых сводилась к тому, что застройщик выводил полученные от покупателей средства и объявлял себя банкротом, чаще всего безнаказанно. Ответственность застройщика была минимальной, а покупатели не были защищены.

Договор участия в долевом строительстве появился в России как один из механизмов защиты покупателей жилья в строящемся или готовящемся к постройке доме.

Сам термин подразумевает, что объект жилой недвижимости будет построен за счет определенного числа заинтересованных лиц – дольщиков. Но договор содержит массу пунктов об ответственности самого застройщика.

И если что-либо в договоре смущает человека, планирующего покупку квартиры, то ему стоит либо обратиться к юристу, либо подыскать другой объект.

Что содержит ДДУ в обязательном порядке

ДДУ – это объемный документ, который содержит ряд важных сведений о застройщике жилого дома, об объекте недвижимости, о покупателе, о стоимости приобретаемой квартиры, о правах и обязанностях сторон.

К сведениям о застройщике относятся:

  • финансовые и учредительные документы;
  • уставная и правоустанавливающая документация;
  • данные руководителя.

Данные об объекте недвижимости – это:

  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство дома.

С появлением ФЗ-214 (того самого закона, в котором прописаны все требования к застройщикам) большинство указанных сведений можно увидеть на сайтах застройщиков – они обязаны размещать всю информацию на своих ресурсах. Если эта информация расходится с той, что указана в договоре – это повод усомниться в честности компании, продающей жилье.

Что касается информации об объекте недвижимости, то в договоре должно быть полное его описание:

  1. адрес, площадь, этаж;
  2. стоимость квартиры;
  3. срок ввода дома в эксплуатацию;
  4. дата передачи квартиры застройщиком участнику;
  5. стоимость объекта.

К другим важным пунктам, которые содержатся в ДДУ, относятся:

  • ответственность застройщика в рамках гарантийного срока;
  • гарантия качества на квартиру и отдельно – на инженерное и технологическое оборудование;
  • порядок досрочного расторжения договора;
  • ответственность сторон;
  • способы разрешения споров, разногласий.

К договору также должен быть приложен план квартиры с обозначением несущих стен и конструкций и перечень работ, выполняемых по проекту.

Права и обязанности компании-застройщика

Застройщик фиксирует в ДДУ свои обязанности, права и гарантии. Согласно документу, организация обязуется:

  1. обеспечить строительство дома, произвести строительно-монтажные работы, обеспечить его инженерной инфраструктурой, самостоятельно или с привлечением третьих лиц, за счет собственного или привлеченного финансирования;
  2. не заключать любые сделки, вследствие которых у третьих лиц появится право на квартиру дольщика;
  3. передать жилой объект участнику при условии выполнения всех взаимных обязательств и ввода дома в эксплуатацию.

Права застройщика, согласно ДДУ:

  1. передача квартиры участнику досрочно;
  2. содействие в оформлении права собственности на квартиру.

В договоре компания-застройщик гарантирует, что объект долевого строительства не обременен правом на него третьих лиц, а также не находится под арестом, запретом, залогом, судом.

Права и обязанности участника долевого строительства (покупателя)

Перечень обязанностей дольщика существенно шире, чем застройщика, поэтому покупателю необходимо тщательно ознакомиться с ним перед подписанием.

Участник обязан:

  1. внести 100% оплаты по договору;
  2. не производить работы, затрагивающие и меняющие несущие конструкции;
  3. внести доплату, если для этого будут основания, подписать акт приема-передачи;
  4. нести все расходы по содержанию после принятия квартиры;
  5. предоставить все документы для регистрации договора;
  6. зарегистрировать право собственности на квартиру в течение определенного срока со дня подписания акта приема-передачи.

Права покупателя жилья по ДДУ:

  1. заключить с застройщиком договор на оказание услуги по регистрации права на квартиру;
  2. после передачи акта начать ремонтные работы в квартире;
  3. уступить права требования третьим лицам при соблюдении ряда условий (уплаты всех платежей по договору, получения согласия застройщика, проведения государственной регистрации договора).

Как и когда производится оплата по ДДУ

Важно! Договор долевого участия, согласно ФЗ-214, начинает действовать не с момента подписания застройщиком и дольщиком, а со дня регистрации его в Росреестре. Этот пункт обязательно должен быть зафиксирован в договоре, а сам способ оплаты должен гарантировать покупателю, что денежные средства будут списаны с его счета только после регистрации договора.

Существует безопасный способ оплаты квартиры при долевом строительстве – аккредитив. Схематично этот способ выглядит следующим образом:

  1. покупатель открывает в банке (не в любом – в том, который обслуживает получателя средств по аккредитиву) специальный счет на сумму, указанную в ДДУ, с предоставлением пакета документов, включающего и сам ДДУ;
  2. застройщик регистрирует договор в Росреестре;
  3. после получения зарегистрированного договора банк отправляет денежные средства на расчетный счет застройщика.

Дополнительно застройщик может прописать в ДДУ следующие платежи:

  • оплата услуг застройщика по возведению парковок, строительству или расширению дорог, оснащению дома инженерной инфраструктурой и т.д.;
  • оплата услуг застройщика по постановке на кадастровый учет дома;
  • доплата при увеличения фактической площади квартиры.

Договор долевого участия (ДДУ), хоть и призван защитить интересы покупателя квартиры еще не построенном доме, но содержит множество «подводных камней».

Поставленные в необходимость действовать в рамках определенного закона с 2004 года (ФЗ-214), застройщики стараются минимизировать риски и свои финансовые затраты, чтобы извлечь максимум прибыли.

Они прописывают в ДДУ пункты, не запрещенные законом, но способные поставить в затруднительное положение покупателя объекта недвижимости. Поэтому, в случае сомнений в честности застройщика или прозрачности договора, лучше обращаться за юридической помощью, к компетентным специалистам.

Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Источник: https://YuristPrav.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-tonkosti-oformleniya-i-oplaty

Что нужно знать о расчетах по ДДУ? – ЮК

Оплата дду

Граждане, желающие приобрести квартиру по договору долевого участия, задаются вопросом: как производятся расчеты по ДДУ? Оформление договоров долевого участия является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Почему? Покупка жилого помещения по ДДУ обойдется на порядок дешевле, чем приобретение уже готовой квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке.

Строительные компании нередко предлагают своим клиентам произвести оплату по ДДУ при подписании договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Покупка жилья по ДДУ у застройщика на начальных этапах строительства гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупка уже готовой квартиры. Существует негласное правило, согласно которому чем раньше заключен договор долевого участия, тем дешевле стоит квартира.

На последних этапах строительства квадратные метры по стоимости лишь немного уступают ценам, существующим на вторичном рынке жилья.

Поэтому, наиболее выгодно покупать жилье и производить выплаты по ДДУ в тот период, когда жилой дом находится еще в проекте, либо строительство только началось.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании активно уговаривают вас заключить договор.

Как оплачивать ДДУ? Когда платить за квартиру при долевом участии? В законодательстве четко установлено, что оплата до регистрации ДДУ недопустима, она производится только после его регистрации в Росреестре.

Таким образом, сначала должно произойти подписание договора, затем – его регистрация, и только потом – перечисление средств.

Ранее недобросовестные застройщики вместо договора долевого участия могли предложить заключить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

В настоящее время, в соответствии с п. 2 ст.

1 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, приобретение и оплата застройщику за квартиру, которая на момент продажи не сдана в эксплуатацию, возможна только по договору долевого участия, и никак иначе.

Вышеуказанный закон регулирует все правоотношения застройщика и покупателя, в том числе и по договору уступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий.

Вы также можете рассчитать примерный размер неустойки, которую получите в случае задержки передачи объекта долевого строительства в вашу собственность. Для этого достаточно будет пройти по ссылке «Калькулятор ДДУ» и заполнить специальные поля.

Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки здесь.

Рассмотрим способы оплаты по ДДУ: когда и как можно оплатить покупку. Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, перечисляя регулярные денежные взносы на счет застройщика.

Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако, если дольщик имеет такую возможность, расплатиться можно и сразу.

В любом случае оплата по договору долевого участия в строительстве должна быть произведена только после регистрации документа в Росреестре.

Ранее использовались следующие способы расчета по ДДУ:

С 1 июля 2019 года расчеты по договорам долевого участия возможны только с использованием эскроу-счетов.

Но в этом правиле есть и исключения. Они предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480, которое закрепляет критерии, допускающие привлечение денег дольщиков без применения эскроу-счета.

Данное постановление применяется в отношении договоров, представленных на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

В частности, застройщик может не использовать эскроу-счета, если многоквартирный дом построен не менее чем на 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет не менее 10% от общего объема продаваемых квартир.

Что это означает на практике? Три стороны сделки: продавец (застройщик), покупатель (участник ДДУ) и банк (гарант или эскроу-агент) заключают трехсторонний договор. В соответствии с договором покупатель перечисляет взносы по договору долевого участия на специальный счет эскроу, открытый в банке, а продавец сможет забрать их только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Банк, как гарант сделки, не только следит за тем, чтобы все условия были выполнены, но и защищает обе стороны договора.

С одной стороны, продавец не сможет воспользоваться деньгами покупателя без исполнения своей части договора, то есть, денежные средства покупателя полностью защищены.

С другой – банк гарантирует продавцу, что после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик получит оплату в полном объеме.

Таким образом, если девелопер сорвет срок выполнения обязательств по ДДУ, помимо прямой ответственности застройщика за нарушение сроков в соответствии с заключенным договором, он еще будет наказан и опосредованно: пока объект строительства не будет введен в эксплуатацию, никаких денег девелопер не получит.

Несмотря на четкие положения российского законодательства в отношении сроков и порядка оплаты жилья по ДДУ, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Иногда практикуется даже оплата по ДДУ наличными в кассу компании-девелопера.

Самая распространенная причина таких рискованных действий – желание «перехватить» выгодную жилплощадь.

Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение и вносят деньги до регистрации ДДУ.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации.

К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%.

Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Так или иначе, производя оплату договора долевого участия до регистрации в Росреестре, дольщик рискует своими деньгами. Может возникнуть ситуация, что регистрирующий орган откажет застройщику в регистрации, соответственно, договор будет считаться незаключенным.

Если в такой ситуации при расчетах с девелопером использовать эскроу счета, то озвученных выше проблем можно будет избежать.

В этом случае участник долевого строительства напрямую застройщику ничего не передает, таким образом, он гарантированно защищен от мошеннических действий девелопера.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, в котором указано, что участник договора обязуется возместить все расходы застройщика по содержанию жилого помещения с того момента как дом был введен в эксплуатацию и до подписания акта приемки квартиры. Как происходит оплата за содержание в ДДУ? Согласно положениям ЖК РФ, она должна производиться после передачи жилого помещения участнику долевого строительства по акту приема-передачи.

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект.

Далее, в бухгалтерском учете девелопера они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика по договору долевого участия.

Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков на возведение дома не могут облагаться налогом на прибыль. Однако на средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке начисляются налоги.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная застройщиком прибыль, облагаемая налогом.

Юристы настоятельно рекомендуют не рисковать финансовыми средствами и не выплачивать застройщику никаких денег до регистрации ДДУ в Росреестре. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после подписания, но до регистрации договора?

В данном случае возможно два варианта развития событий:

  1. Застройщик регистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадают.
  2. Росреестр отказывает в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникает проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получает никаких прав на будущую квартиру.

В этой ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за юридической консультацией или практической помощью по защите ваших интересов в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Одним из направлений нашей деятельности является защита прав и интересов пострадавших дольщиков в случае:

  • нарушения сроков сдачи объекта по ДДУ;
  • необходимости устранения застройщиком недостатков, выявленных после передачи квартиры в собственность покупателя;
  • возврата уплаченных покупателем денежных средств при банкротстве девелопера;
  • других ситуаций, требующих практической помощи юристов, в том числе и при строительстве зданий по договору подряда.

Мы можем предложить вам несколько вариантов оплаты наших услуг, среди которых:

  • оплата по факту, то есть после успешного завершения дела;
  • полная или частичная предоплата, но с гарантией возврата денег в случае проигрыша в суде.

Все будет зависеть от перспектив дела и от нашей уверенности в положительном исходе. Для определения условий мы проводим предварительный анализ каждого дела.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/oplata-ddu-chto-nuzhno-znat

Как оплатить квартиру в новостройке

Оплата дду

Мы с вами постепенно движемся к тому, чтобы стать полноправными собственниками квартиры в новостройке. Это большой путь, но мы уже на середине:

  1. Выбрали застройщика
  2. Получили у него скидку
  3. Подписали договор долевого участия

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Между тем, как мы заключили договор и получили квартиру, мы должны заплатить застройщику за строительство. А прежде чем платить, мы должны убедиться, что никто не купил эту же квартиру до нас. Для этого мы регистрируем договор в Росреестре.

Об этом сегодня и поговорим.

В Росреестре вашу сделку проверят и сохранят в ЕГРП — едином государственном реестре прав. Теперь ваш договор считается действительным: государство знает, что у этой квартиры есть хозяин, и не зарегистрирует по ней ДДУ никому другому.

Юрист предложит вам время встречи. С собой возьмите тот же набор документов, который готовили для подписания ДДУ, и квитанцию об оплате госпошлины.

В 2016 году она составляет 350 рублей на всех участников сделки, включая застройщика. Каждый участник сделки отдельно оплачивает свою часть госпошлины. Как и сколько платить, вам сообщит застройщик.

Платить можно через интернет-банк или картой через портал госуслуг.

Если вы живете в другом городе или вам некогда, оформите у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщик за вас оплатит госпошлину, сдаст договоры на регистрацию и потом заберет их.

Поход к нотариусу займет два часа. Дальше отдаете застройщику доверенность, он бегает по росреестрам сам. Через 5 дней застройщик получает готовый ДДУ и передает или отправляет его вам. Всё вместе потребует дней 7−10.

Чтобы не наделить застройщика лишними полномочиями, укажите в доверенности правильные формулировки. Вам подойдет разовая доверенность — ее оформляют под конкретную квартиру.

Оформляйте разовую доверенность

Если вы в другом городе, то добавьте, что застройщик вправе подписывать ДДУ за вас. Чтобы застройщик не подписал за вас что попало, проверьте, что в доверенности указаны стоимость и адрес квартиры и они совпадают с ДДУ и реальностью. После того, как застройщик получит для вас зарегистрированный ДДУ в Росреестре, заберите у него оригинал доверенности.

Хотите сэкономить пару тысяч рублей — сами оплатите госпошлину и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. Сэкономить пару дней — оформите у нотариуса разовую доверенность на застройщика

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно платить застройщику.

Платим через аккредитивный счет. Чтобы и защитить интересы дольщиков, и помочь порядочным застройщикам, существует специальный механизм — аккредитив.

Это такой счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора.

Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора

Когда застройщик предъявит в банк зарегистрированный договор долевого участия, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Это называется «раскрыть аккредитив». Если по какой-то причине сделка не состоится и ДДУ не зарегистрируют — приходите в банк и забираете свои деньги с аккредитива.

На расчетный счет. Иногда застройщики не работают с аккредитивами. В этом случае застройщик регистрирует договор в Росреестре без оплаты. Тогда вы отправляете деньги напрямую — на расчетный счет застройщика.

Наличными платить тоже можно. Я не рекомендую оплачивать квартиру наличными, потому что носить с собой несколько миллионов опасно — могут ограбить. Если таки решите рискнуть, платите только после регистрации ДДУ.

Когда вы рассчитываетесь с застройщиком через его кассу, вам выдают квитанцию к приходному кассовому ордеру. Она подтверждает, что вы заплатили деньги застройщику. Берегите эту квитанцию.

Платить за квартиру на расчетный счет застройщика можно только после регистрации в Росреестре. На аккредитив — можно и до регистрации. Избегайте оплаты наличными, чтобы вас не ограбили по пути в офис застройщика

  1. Регистрация ДДУ защитит дольщика от двойной продажи квартиры.
  2. Чтобы сэкономить деньги, подавайте документы на регистрацию лично.
  3. Чтобы сэкономить время, поручите застройщику сдать документы за вас.
  4. На расчетный счет платят только после регистрации ДДУ в Росреестре.
  5. На аккредитив можно платить и до регистрации ДДУ.
  6. Если платите наличными, заберите квитанцию — она доказывает факт оплаты и сумму.

Квартира еще не ваша. Чтобы она стала вашей окончательно, должны произойти три вещи:

  1. Застройщик достраивает квартиру и сдает ее вам.
  2. Вы принимаете квартиру у застройщика и подписываете акт. Или не принимаете — по ситуации.
  3. После приемки вы регистрируете свое право собственности в Росреестре.

В следующей статье цикла — как принимать квартиру у застройщика.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/take-my-money/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.