Организация оценки земли и имущества

Оценка земельных участков: сущность и особенности процедуры

Организация оценки земли и имущества

Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

  • идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
  • определение ландшафтных связей между ними;
  • анализ особенностей энергомассопереноса;
  • анализ ландшафтно-геохимических потоков;
  • проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
  • социоэкологическая оценка;
  • эколого-экономическая оценка.

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

Одна из разновидностей экономической оценки – кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Экспертная оценка

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

  • выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
  • определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
  • оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
  • содействие в определении аналогов для анализа и пр.

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Документ составляется по установленной форме и должен соответствовать федеральным стандартам. С образцом можете ознакомиться по ссылке.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

  • при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
  • при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
  • при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
  • для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
  • для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
  • для оформления ипотечного кредита;
  • при заключении договора аренды;
  • при желании арендатора выкупить землю у государства;
  • в ходе комплексной оценки бизнеса;
  • при имущественных спорах;
  • в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Стоимость

Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

Стоимость оценки зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб.

Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р., так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов.

Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб.

Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

  1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
  2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
  3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
  4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
  5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
  6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
  7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
  8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
  9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Организация оценки земли и имущества

Организация оценки земли и имущества

Организация оценки земли и имущества

Методические указания и темы курсовых работ

для студентов очного обучения обучающихся

по специальности 080114 «Земельно-имущественные отношения»

Рассмотрено и одобрено на заседании ЦМК учетно-экономических дисциплин Протокол №1 от « 01 » сентября 2011г. Председатель ЦМК   ___________/ И.И. Крестина Составлена в соответствии с Государственными требованиями к минимуму содержания и уровню подготовки выпускника по специальности 080114 «Земельно-имущественные отношения» «Утверждаю» Начальник УМО ФГОУ СПО НТЭТ ________________/ А.М.Кортелева

Крестина И.И. преподаватель экономических дисциплин 2 квалификационной категории

Рецензенты:

1.

2.

1. Введение 4

2. Методические указания по изучению дисциплины 6

3. Методические указания к выполнению контрольной работы 18

4. Задания для контрольной работы 20

5. Перечень рекомендуемой литературы для изучения 33

6. Перечень вопросов для экзамена 35

Пояснительная записка

Методическая разработка представляет собой рекомендации по выполнению курсовой работы по дисциплине «Организация оценки земли и имущества» для специальности 080114 «Земельно-имущественные отношения».

Методические рекомендации содержат следующие разделы:

1. Пояснительная записка.

2. Общие положения.

3. курсовой работы.

4. Основные требования к оформлению курсовой работы.

Курсовая работа должна быть выполнена в установленный учебным графиком срок, представлена предпочтительно в печатном виде, написана грамотно. разделов курсовой работы должно полностью раскрывать их суть.

Допускается выполнение курсовых работ студентами по одинаковым темам с использованием практических материалов разных объектов недвижимости, а также выполнение курсовых работ по материалам одного объекта недвижимости, но по разным темам. Прежде, чем ответить на тот или иной раздел плана, необходимо хорошо продумать его.

Успешное выполнение курсовой работы требует творческого подхода к изучению учебного материала, который желательно излагать своими словами, не переписывая дословно текст из литературных источников. Примеры должны сопровождаться подробными расчётами.

Цель курсовой работы – закрепить знания и практические навыки по дисциплине, привить умение пользоваться первоисточниками, ведомственной и другой литературой для отбора необходимого материала, а задача методических рекомендаций – оказать студентам помощь в достижении этой цели.

Предложенные темы курсовых работ и список литературы являются примерными, студенты могут их уточнять, согласовывать с преподавателем на консультациях.

Методическая разработка может быть полезна в ходе выполнения курсовой работы студентами как дневной так и заочной форм обучения.

Общие положения.

Курсовая работа по дисциплине «Организация оценки земли и имущества» выполняется в соответствии с учебным планом студентами дневного и заочного отделений специальности 080114 «Земельно-имущественные отношения».

Курсовая работа – это самостоятельная работа студента, в которой на основе использования экономической литературы, статистических данных, а также документов на объект недвижимости рассчитываются и анализируются рыночная стоимость объекта недвижимости.

В процессе выполнения курсовой работы студентом должна быть определена рыночная стоимость жилого помещения, порядок проведения расчетов и обоснований совпадает с основными этапами реального процесса оценки недвижимости.

Выполнение курсовой работы способствует закреплению и систематизации полученных знаний и практических умений по организации оценки земли и имущества.

По содержанию курсовая работа может носить практический или опытно-экспериментальный характер.

Курсовая работа сдаётся преподавателю. Он является руководителем курсовой работы и даёт заключение по выполненной работе и допуску её к защите. Защита курсовой работы осуществляется на последней консультации.

На защите студент должен в краткой и лаконичной форме должен изложить содержание работы и основные выводы и предложения и охарактеризовать основные экономические показатели оценки объекта недвижимости.

При неудовлетворительной защите курсовая работа возвращается студенту на доработку и повторную защиту.

3. курсовой работы.

Курсовая работа по дисциплине «Организация оценки земли и имущества» должна иметь: титульный лист; задание на работу; содержание; текст работы, состоящий из введения, основной части, заключения и приложений; перечень принятых сокращений (при необходимости); перечень принятых терминов (при необходимости); список литературы.

Титульный лист включает: полное название образовательного учреждения, наименование работы (Курсовая работа), дисциплины, название темы, фамилию, имя и группу автора работы; фамилию, имя преподавателя, проверяющего работу; год написания работы. Титульный лист оформляется в соответствии с приложением 1.

Задание на курсовую работу, подписанное преподавателем, располагается сразу за титульным листом и содержит дату выдачи задания и срок сдачи курсовой работы. Задание на курсовую работу оформляется на специальном бланке (Приложение 2).

включает: название разделов и подразделов текста работы с указанием страниц, например:

стр.

Введение 3

1. Теоретическая часть

1.1 Понятие недвижимости 5

1.2 Основные этапы оценки недвижимости 7

1.3 Основные методы оценки недвижимости 10

2. Практическая часть 15

Заключение 16

Список используемой литературы 18

Приложение 1 19

Курсовая работа должна состоять из следующих разделов:

Введение – в этом разделе раскрываются цели, задачи, актуальность и обоснование выбора данной темы, а так же состояние и перспективы развития рассматриваемой проблемы в регионе (Кузбассе). Объём введения – 1-2 страницы машинописного текста.

Основная часть должна содержать материал, раскрывающий сущность темы, располагаться в логической последовательности, отражать все этапы выполнения курсовой работы.

В этой части студент должен описать основные теоретические положения по избранной теме (проблеме), подкрепить эти положения статистическими данными, как по России в целом, так и по региону. Перед освещением теоретических вопросов необходимо подобрать литературу и изучить материал.

Цифровые данные должны быть подтверждены ссылкой на соответствующий источник(статистический сборник, журнальная и газетная публикация, монография, учебное пособие и др.).

Выполнение курсовой работы включает проведение расчетов и обоснований по следующим разделам:

– Титульный лист

– Сопроводительное письмо

– Дата и объем технического освидетельствования

– Анализ социально-экономической ситуации в регионе

– Краткое описание природно-климатических особенностей в регионе

– Основные макроэкономические показатели

– Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке

– Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке

– Основные характеристики рынка недвижимости

– Анализ местоположения объекта оценки

– Описание объекта оценки;

– Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

– Применение сравнительно подхода к оценке объекта;

– Оценка затратным подходом;

– Определение стоимости объекта оценки доходным подходом;

– Согласование результатов оценки.

Каждый раздел следует заканчивать краткими выводами.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость необорудованного жилого помещения.

При выполнении работы необходимо указать цель оценки и определяемый вид стоимости.

ЛИТЕРАТУРА

Основная

1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2005.

2. Дегтяренко В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. – М.: Экспертное бюро, 2007.

3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: Изд. СпбГТУ, 2007.

4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 2008.

5. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ. – М.: Минстрой России, 2004.

Дополнительная

6. Гражданский кодекс РФ.

7. Земельный кодекс РФ.

8. Налоговый кодекс РФ.

9. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ.

Источник: https://infopedia.su/9x12e61.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.