Отчет об оценке недвижимости

Форма и содержание отчета об оценке недвижимости (стр. 1 из 3)

Отчет об оценке недвижимости

Оглавление

1.Общая характеристика и последовательность оформления результатов оценки3

2.

Форма и содержание отчета об оценке недвижимости. 5

3.Факторы, определяющие структуру отчета об оценке. 12

Приложение 1. 15

Приложение 2. 17

Список использованной литературы.. 19

Отчет об оценке стоимости объекта оценки составляется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, ФСО №1, №2, №3 утвержденные Минэкономразвития России 20.07.2007г.

Оценка стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

1.Постановка задачи. Заключение с Заказчиком договора об оценке. На этом этапе Оценщик идентифицирует реальный объект собственности, и определяет связанные с ним юридические права. Сторонами определяются все существенные условия проведения оценки, а также выбирается эффективная (действительная) дата оценки.

Результатом данного этапа является составление задания на оценку, в котором указывается информация, собранная на данном этапе.

Приведем пример задания на оценку жилого помещения (Приложение1).

2.

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе выявляются и измеряются размеры и характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и изучение правоустанавливающих документов; информацию о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Результатом данного этапа является заполнение акта осмотра объекта и пункта отчета об оценки – характеристика объекта оценки.

Приведем пример оформления данной информации (Приложение 2).

1. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные анализа представляются в свободной форме с соблюдением всех требований предъявляемых к данному разделу.

4.

Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор подходов и их обоснование должны быть подробно изложены в соответствующих разделах отчета.

5. Согласование результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости объекта недвижимости традиционными подходами, теми или иными методами, что позволяет вывести определение о рыночной стоимости объекта оценки.

6. Составление и передача Заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого в соответствии с договором на оценку Заказчику.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.[1]

В зависимости от целей оценки и предполагаемого использования результата форма отчета об оценке может быть разной (таблица 1):

Таблица 1 –Возможные формы отчетов об оценке стоимости

В действующем законодательстве по оценке представлены все требования отчета об оценке объекта оценки на момент его составления. Данные требования касаются как содержания определенного набора информации, так и формы ее представления, а также используемых методов и подходов к оценке. Так при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

· в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

· информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

· содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

· состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

· отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

· общая информация, идентифицирующая объект оценки;

· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

· итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

· о заказчике – юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее – ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

· о заказчике – физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

· об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

· об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

Источник: https://smekni.com/a/261303/forma-i-soderzhanie-otcheta-ob-otsenke-nedvizhimosti/

Федеральный стандарт оценки

Отчет об оценке недвижимости

Зарегистрирован в Минюсте РФ 20 августа 2007 г.

Регистрационный N 10009

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.

5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст.

2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:

Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)”.

Министр Г. Греф

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ N 3

Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценк и.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

II. Требования к составлению отчета об оценке

4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности):

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности):

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости):

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

III. Требования отчета об оценке

8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

– общая информация, идентифицирующая объект оценки;

– результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

– итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

– о заказчике – юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее – ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

– о заказчике – физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

– об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

– об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

– информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

– количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

– количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

– информация о текущем использовании объекта оценки;

– другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования.

Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

12. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов

13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

14. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

15. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Источник: https://rg.ru/2007/09/05/otsenka-standart3-dok.html

Оценка для Банка Открытие | Что должен содержать отчет об оценке

Отчет об оценке недвижимости

Оценка квартиры или дома для ПАО Банк ОТКРЫТИЕ  является стандартной процедурой в рамках ипотечного кредитования. Банк предоставляет выгодные условия по кредиту, имеет много офисов, поэтому пользуется большим спросом среди населения.

Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры или дома для ипотеки обязательно включает следующие разделы:

Задание на оценку

Задание на оценку заполняется по требованиям ФСО №1 с дополнениями ФСО №7 и ФСО №9. Аналогичное задание на оценку прикладывается к договору с клиентом.

В задании прописываются:

  • объект оценки
  • права на объект
  • ограничения, обременения
  • цель оценки
  • предполагаемое использование результатов
  • вид стоимости
  • дата оценки
  • допущения и ограничения
  • особенности проведения осмотра
  • порядок и сроки предоставления заказчиком материалов и информации
  • необходимость привлечения дополнительных специалистов
  • состав объекта оценки
  • характеристика объекта и его частей

В данном разделе прописываются основные нормативно-правовые акты, на основании которых сделан отчет.

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Описываются основные допущения и ограничения, которые выявил оценщик. Например, что расчет выполнен на основе копий документов, предоставленных заказчиком.

Сведения о заказчике оценки и об оценщиках

Указывается ФИО и паспортные данные заказчика и сведения об оценщиках, участвовавших в составлении отчета. Для оценщиков обязательно прописывается:

  • информация о членстве в СРО
  • документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
  • сведения о страховании ответственности оценщика
  • стаж работы

ДОКУМЕНТЫ НАШИХ ОЦЕНЩИКОВ

В этом же разделе указывается характеристика оценочной организации и сведения о независимости оценщиков.

Указывается информация о специалистах, которые непосредственно привлекались к проведению оценки и подготовке отчета, а также сторонние организации и эксперты.

Основные факты и выводы

Сводится основная информация по объекту оценки, а также результаты оценки, полученные при применении различных подходов, и итоговая величина рыночной стоимости.

Описание объекта оценки

Один из основных разделов отчета. Правильное описание объекта оценки влияет на дальнейшие расчеты.

В разделе указываются:

  • перечень документов, полученных от заказчика (паспорт, выписка из ЕГРН, поэтажный план и экспликация)
  • подробное описание объекта оценки

В наших отчетах для банка мы очень подробно расписываем местоположение объекта, транспортную доступность, инфраструктуру, определяем ликвидность объекта. Также описываем жилой дом, в котором находится квартира: год постройки, износ, материал стен, состояние подъезда, дефекты фасада дома и прочие характеристики.

Квартиру характеризуем по следующим показателям:

  • этаж расположения
  • тип планировки
  • количество комнат
  • площадь
  • жилая площадь
  • площадь кухни
  • подсобная площадь
  • наличие балкона/лоджии
  • количество и тип санузлов
  • вид из окна
  • высота потолков
  • видимые дефекты
  • отопительные приборы

Также в данном разделе указывается инженерное оборудование дома (отопление, ГВС, газоснабжение) и описание внутренней отделки квартиры для каждого помещения, юридический статус, описание планировки.

Анализ наиболее эффективного использования

Для квартиры анализ приводится в упрощенной форме.

В разделе описываются показатели, относящиеся к рынку объекта оценки:

  1. анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и в регионе расположения объекта оценки
  2. анализ сегмента рынка объекта оценки
  3. анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект
  4. анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости
  5. основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

Описание процесса оценки

В данном разделе осуществляется расчет рыночной стоимости квартиры или дома. Согласно действующему законодательству расчет стоимости проводится тремя подходами: затратным, доходным и сравнительным.

Для оценки дома или квартиры для ипотеки чаще всего применяется сравнительный подход и используется метод сравнения продаж.

В наших отчетах мы подбираем минимум 5 объектов-аналогов, схожих с объектом оценки, по основным параметрам (например, местоположение в Ленинском районе, тип дома: кирпичный 5ти этажный, площадь квартиры от 45 кв.м до 50 кв.м).

Далее вносятся корректировки на:

  • местоположение
  • условия финансирования
  • время продажи
  • инфраструктуру
  • площадь
  • этаж
  • внутреннюю отделку
  • тип дома
  • вид из окна
  • и прочие характеристики

На основании введенных корректировок проводится расчет стоимости за 1 кв.м и выводится рыночная стоимость объекта.

Подводятся итоги расчета стоимости квартиры в рамках разных подходов, определяются весовые коэффициенты и выводится скорректированная стоимость.

Определение ликвидационной стоимости объекта оценки

Ликвидационная стоимость объекта оценки — расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока для рыночных условий, когда продавец вынужден совершать сделку.

Приложения

К отчету об оценке прикладываются:

  1. документы оценочной организации и оценщиков
  2. документы и материалы, использованные при оценке (документы заказчика)
  3. фотоматериалы

Дополнительно в наших отчетах для удобства клиента и сотрудника банка всегда присутствуют:

  • сопроводительное письмо, в котором выведена итоговая информация о рыночной стоимости объекта оценки и ликвидационная стоимость
  • основные факты и выводы, в котором скомпонована информация об объекте, заказчике, дате осмотра, дате оценки, итоговой стоимости

Отчет, оформленный в бумажном виде, должен быть:

  • подписан руководителем оценочной организации и оценщиками
  • сшит
  • пронумерован постранично

Источник: https://www.companyexpert.ru/chto-dolzhen-soderzhat-otchet-ob-ocenke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.